İmdat TÜRKAY/Gelir İdaresi Grup Başkanı
Özet: 2025 yılında 330.000 TL’yi aşan tevkifata tabi işyeri kira geliri ile 18.000 TL’lik tutarı aşan tevkifata ve istisnaya tabi olmayan gayrimenkul sermaye iratları için Mart/2026 ayında yıllık beyanname verilmesi gerekmektedir.
Anahtar kelimeler: Tevkifatlı işyeri kira geliri, tevkifatsız işyeri kira geliri, işyeri kira gelirinde beyan sınırı (330.000 TL/18.000 TL), Hazır Beyan Sistemi.
1. Kira Gelirinde Mükellef Olanlar
Kişiler, sahip oldukları konut, işyeri, arsa, arazi, motorlu araç ve hakların kiraya verilmesi sonucu elde edilen gelirler kira geliridir. Kişilerin sahip olduğu mal ve hakları kiraya vermesi karşılığında elde ettiği kira geliri belirli koşullarda yıllık gelir vergisi beyannamesiyle beyan edilmesi gerekmektedir. Kira gelirinde gelirin elde edilmesi, tahsil esasına bağlanmıştır. Tahsil esasına göre kira gelirinin vergilendirilmesi için nakden veya ayni olarak tahsil edilmiş olması gerekmektedir. Kira gelirine konu mal ve hakların;
tarafından kiraya verilmesi karşılığında gelir elde edenler mükellef kabul edilmektedir.
2. İşyeri Kira Gelirinde Beyanname Verme Sınırları
İşyeri kira gelirinin yıllık beyanı, tevkifata tabi olup olmamasına göre farklılık göstermekte olup yıllık olarak her yıl belirlenen beyanname verme sınırının aşılması halinde yıllık beyanname verilmesi gerekmektedir.
2025 yılı içerisinde kesintiye tabi olan işyeri kira gelirinin brüt tutarı 330.000 TL’nin altında ise yıllık beyanname verilmeyecektir. Tevkifata tabi işyeri kira geliri toplamı, belirlenen bu beyanname verme sınırını aşması halinde ise Mart/2026’da yıllık beyanname verilmesi gerekmektedir. 2026 yılı için tevkifata tabi işyeri kira gelirinde yıllık beyanname verme sınırı ise 400.000 TL olarak belirlenmiştir.
2025 yılı için beyanname verme sınırı olan 330.000 TL’nin aşılıp aşılmadığının tespitinde, gelir vergisi kesintisine tabi brüt kira gelirleri ile varsa konut kira gelirinin gelir vergisinden istisna edilen tutar olan 47.000 TL’yi aşan kısmı toplanarak birlikte dikkate alınacaktır.
2025 yılı içerisinde kesintiye ve istisnaya tabi olmayan 18.000 TL’nin üzerindeki işyeri kira gelirleri için Mart/2026’da yıllık beyanname verilmesi gerekmektedir. 2025 yılında 18.000 TL’nin altında kalan tevkifatsız işyeri kira gelirleri ise beyan edilmeyecektir. 2026 yılı için tevkifata ve istisnaya konu olmayan gayrimenkul sermaye iratlarına ilişkin beyanname verme sınırı ise 22.000 TL olarak belirlenmiştir. Yapılan bu genel açıklamalardan sonra şimdi konuyu biraz daha detaylı olarak inceleyelim.
3. 2025 Yılında Tevkifata Tabi Tutulan İşyeri Kira Gelirinde 330.000 TL’nin Aşılması Durumunda Yıllık Beyanname Verilecektir
193 sayılı GVK’nın 94. maddesine göre, binaların tevkifat yapmak zorunda olan kişi ve kuruluşlara kiraya verilmesi halinde, yapılan kira ödemeleri üzerinden %20 oranında gelir vergisi tevkifatı yapılmaktadır. Vergi kesintisine tabi kira gelirleri elde edenler, kira gelirlerinin brüt tutarı 2025 yılı için beyanname verme sınırı olan 330.000 TL’yi aşmaması halinde yıllık beyanname verilmeyecektir. Bu tutarın aşılması halinde tevkifata tabi işyeri kira gelirinin tamamı beyan edilecektir.
16 No.lu Gelir Vergisi Sirkülerinde yapılan açıklamalara göre; konut kira geliri ile vergi tevkifatına tabi tutulmuş gayrimenkul sermaye iradının birlikte elde edilmesi halinde, 2025 yılı için 330.000 TL’lik haddin hesabında; konut kira geliri için 2025 yılı istisna tutarı olan 47.000 TL düşüldükten sonra kalan tutar ile tevkifata tabi tutulmuş kira gelirinin brüt tutarının toplamı dikkate alınacaktır.
Bu durumda 2025 yılında 12 ay süre ile aylık 27.500 TL’ye kiraya verilen bir işyerinden tevkifata tabi olarak elde edilen toplam kira tutarı 330.000 TL olmakta ve bu tutara kadar elde edilen tevkifata tabi işyeri kira geliri için yıllık beyanname verilmeyecektir.
Örnek 1: Kişi, 2025 yılında tamamı tevkif yoluyla vergilendirilmiş 320.000 TL işyeri kira geliri elde etmiştir. Tevkifata tabi işyeri kira geliri tutarı 2025 yılında geçerli 330.000 TL’lik beyanname verme sınırını aşmadığından yıllık beyanname verilmeyecektir.
Örnek 2: Kişi, 2025 yılında işyeri olarak kiraya verdiği işyerinden yıllık 500.000 TL brüt kira geliri elde etmiştir. İşyeri için ödenen kira bedelleri üzerinden yıl içinde 100.000 TL tevkifat yapılmıştır. Beyana tabi başka geliri olmayan mükellef götürü gider yöntemini seçmiştir. Tevkifata tabi tutulan işyeri kirasının toplamı 2025 yılı beyan sınırı olan 330.000 TL’yi aştığından işyeri kira geliri beyan edilecektir. Brüt kira gelirinden %15 oranında götürü gider indirimi yapılacaktır. Yıl içerisinde kira gelirinden tevkif edilmiş olan 100.000 TL beyannamede hesaplanan gelir vergisinden mahsup edilecektir.
Örnek 3: 2025 yılında kişinin 230.000 TL tevkifata tabi işyeri kira geliri ve 150.000 TL mesken kira geliri elde etmesi durumunda, mesken kira gelirinden 2025 yılı için 47.000 TL mesken istisna tutarı düşüldüğünde (150.000-47.000=) 103.000 TL ve 230.000 işyeri kira geliri toplamı olan 333.000 TL, 2025 yılı beyanname verme sınırı olan 330.000 TL’yi aşmakta olduğunda, mesken ve işyeri kira gelirinin tamamı yıllık beyanname ile beyan edilecektir. Ödevli, beyannamede şartları sağlıyorsa mesken istisnasından yararlanacaktır.
Örnek 4: Kişi, 2025 yılında işyeri olarak kiraya verdiği gayrimenkulden 800.000 TL brüt kira geliri elde etmiştir. İşyeri için ödenen kira bedelleri üzerinden yıl içinde 160.000 TL tevkifat yapılmıştır. Tevkifata tabi tutulan işyeri kirasının toplamı 2025 yılı beyan sınırı olan 330.000 TL’yi aştığından işyeri kira geliri beyan edilecektir. Yıl içerisinde kira gelirinden tevkif edilmiş olan 160.000 TL beyannamede hesaplanan gelir vergisinden mahsup edilecektir. Ödevli, gider indirimi konusunda gerçek gider veya götürü gider indirimi yönteminden birini tercih edecektir.
Örnek 5: Ödevli, 2025 yılında tevkifatlı işyeri kira geliri ve tevkifatsız mesken kira gelirinin yanında, iki işverenden tevkif suretiyle vergilendirilmiş ücret gelirleri ile elde etmiştir. İşyeri kira gelirinden yıl içinde 80.000 TL tevkifat yapılmıştır.
|
1. İşverenden alınan ücret |
1.600.000 TL |
|
2. İşverenden alınan ücret |
300.000 TL |
|
Konut kira geliri |
300.000 TL |
|
İşyeri kira geliri (Brüt) |
400.000 TL |
|
Toplam gelir tutarı |
2.600.000 TL |
|
Beyan edilecek gelir tutarı (300.000+400.000=) |
700.000 TL |
|
Mesken istisnası (47.000 TL) |
Yararlanamaz |
|
%15 Götürü gider indirimi (700.000X%15) |
105.000 TL |
|
Safi irat tutarı (700.000-105.000=) |
595.000 TL |
|
Vergiye tabi matrah |
595.000 TL |
|
Hesaplanan gelir vergisi |
129.650 TL |
|
Mahsup edilecek vergiler |
80.000 TL |
|
Ödenecek gelir vergisi (129.650-80.000=) |
49.650 TL |
|
Ödenecek damga vergisi |
1.189,50 TL |
Ödevlinin tevkifata tabi 1. işverenden sonraki 2. işverenden alınan ücret tutarı olan 300.000 TL, 2025 yılı için beyan sınırı olan 330.000 TL’yi aşmadığından ücret gelirleri beyan edilmeyecektir. Tevkifatsız olan ve 2025 yılı için 47.000 TL’lik istisna sınırını aşan mesken kira geliri mutlaka beyan edilecektir. Konut kira gelirinin istisnayı aşan tutarı ile tevkifatlı işyeri kira geliri toplamı, 2025 yılı için beyan sınırı olan 330.000 TL’yi aştığı için, tevkifata tabi tutulmuş olan işyeri kira geliri de konut kira geliri ile birlikte beyan edilecektir.
Ancak, GVK’nın 21. maddesi gereğince beyanı gerekip gerekmediğine bakılmaksızın ücret ve kira geliri toplamı 2.600.000 TL olduğundan ve bu tutarda 2025 yılı için vergi tarifesinin 3. diliminde ücret gelirleri için belirlenen 1.200.000 TL’yi aştığından, ödevli mesken istisnasından yararlanamayacaktır.
4. 2025 Yılında Tevkifata ve İstisnaya Konu Olmayan Gayrimenkul Sermaye İratlarına İlişkin Beyanname Verme Sınırı
Yıllık beyanname verilmeyecek kazanç ve iratlar konusunda GVK’nın 86/1-d alt bendinde yer alan hükme göre; tevkifata ve istisnaya konu olmayan menkul ve gayrimenkul sermaye iratlarına ilişkin beyanname verme sınırı, 2025 takvim yılı gelirleri için 18.000 TL olup 2026 yılı için bu tutar 22.000 TL olarak belirlenmiştir. Bu tutarın altında kalan söz konusu gelirler için yıllık beyanname verilmeyecektir.
Buna göre, bir takvim yılı içinde elde edilen ve toplamı 2025 yılı için 18.000 TL’yi aşmayan (2026 yılı için 22.000 TL), tevkifat ve istisna uygulamasına konu olmayan menkul ve gayrimenkul sermaye iratları için yıllık beyanname verilmeyecek, diğer gelirler nedeniyle yıllık beyanname verilmesi halinde de beyannameye dahil edilmeyecektir.
Beyanname vermede esas olan 2025 yılı için belirlenen 18.000 TL’lik (2026 yılı için 22.000 TL’lik) tutar bir istisna tutarı değil, gelirin beyan edilip edilmeyeceğine yönelik tespitte dikkate alınacak bir limit olup, 18.000 TL’yi aşan bir gelir olduğunda tamamı beyan edilecektir. Beyanname verme sınırı olarak belirlenen bu tutar, tevkifat ve istisna uygulamasına konu olmayan gelirlerin her biri için ayrı ayrı uygulanmayacak olup, bu gelirlerin toplam tutarı dikkate alınacaktır.
Belli bir tutarın altında kalan menkul ve gayrimenkul sermaye iratlarının beyan dışı bırakan bu düzenlemeye göre; bu kapsamda olan tevkifatsız menkul ve gayrimenkul sermaye iratlarının diğer gelir unsurlarıyla toplanması veya GVK’nın 86/1-c maddesiyle birlikte değerlendirilmesi söz konusu değildir. GVK’nın 86/1-d maddesine göre; tevkifat ve istisna uygulanmasına konu olmayan menkul ve gayrimenkul sermaye iratları şöyledir;
Örnek 6: 2025 yılında sahibi bulunduğu işyerini basit usulde vergilendirilen bir mükellefe aylık 1.500 TL’den kiralayan ve yıllık 18.000 TL işyeri kira geliri elde eden kişinin tevkifat ve istisna uygulanmayan işyeri kira geliri 2025 yılı için 18.000 TL’yi aşmaması nedeniyle beyan edilmeyecektir. Ancak, basit usuldeki mükelleften elde edilen tevkifatsız kira gelirinin 2025 yılı için belirlenen bu sınırı aşması halinde, tevkifatsız kira gelirinin tamamı için yıllık beyanname verilecektir.
Örnek 7: Ödevli, 2025 yılında 3.000 TL alacak faizi ve işyerini kiraya verdiği basit usule tabi mükelleften 15.000 TL tevkifatsız işyeri kira geliri elde etmiştir.
|
Tevkifatsız işyeri kira geliri |
15.000 TL |
|
Alacak faizi |
3.000 TL |
|
Toplam gelir tutarı |
18.000 TL |
|
Beyan edilecek gelir tutarı |
Yok |
Örnekte tevkifat ve istisna uygulanmayan 15.000 TL’lik işyeri kira geliri ile 3.000 TL alacak faizi toplamı olan 18.000 TL, 2025 yılı için beyanname verme sınırı olan 18.000 TL’yi aşmadığından yıllık beyanname verilmeyecektir.
Örnek 8: Ödevli, 2025 yılında basit usule tabi bir mükelleften tevkifatsız 15.000 TL işyeri kira geliri ve 600.000 TL’de bir şirketten tevkifatlı kar payı elde etmiştir.
|
Tevkifatsız işyeri kira geliri |
15.000 TL |
|
Kar payı (tevkifatlı) |
600.000 TL |
|
İstisna sonrası kar payı (600.000/2=) |
300.000 TL |
|
Beyan edilecek gelir tutarı |
Yok |
Ödevlinin bu iki geliri de GVK’nın 86/1-c ve 86/1-d fıkrası gereğince ayrı ayrı değerlendirecektir. GVK’nın 22/3. maddesine göre, tevkifatlı kar payına %50 istisna uygulandıktan sonra kalan 300.000 TL’lik tevkifatlı kar payı geliri, GVK’nın 86/c fıkrasına göre 2025 yılı için 330.000 TL’lik beyan sınırını aşmadığı için beyan edilmeyecektir. Tevkifat ve istisna uygulanmayan işyeri kira geliri olan 15.000 TL ise, GVK’nın 86/1-d fıkrasına göre 2025 yılı 18.000 TL’lik beyanname verme sınırını aşmadığı için beyan edilmeyecektir.
5. Dar Mükelleflerin Elde Ettiği Kira Gelirinin Beyan Durumu
193 sayılı GVK’nın toplama yapılmayan haller başlıklı 86/2. maddesinde yer alan hüküm gereğince dar mükellefler, tamamı Türkiye'de tevkif suretiyle vergilendirilmiş olan;
yıllık beyanname vermeyecekler ve diğer gelirleri için beyanname vermeleri halinde de bu gelirlerini beyannameye dahil etmeyeceklerdir. Ancak, dar mükellef gerçek kişiler ticari kazançları ve gerçek usulde tespit edilen zirai kazançları ile tevkif yoluyla vergilendirilmemiş menkul sermaye iratları, gayrimenkul sermaye iratları ve serbest meslek kazançları için yıllık beyanname vermek zorundadır.
Buna göre, GVK’nın 86/2. Maddesi gereğince, dar mükellef gerçek kişiler Türkiye'de tevkif suretiyle vergilendirilmiş gayrimenkul sermaye iratları için tutarı ne olursa olsun yıllık beyanname vermeyeceklerdir. Dar mükellefler, tevkif yoluyla vergilendirilmemiş konut kira gelirlerinde ise (yurt dışında yerleşik olup dar mükellefiyet esasında vergilendirilmekte olan Türk vatandaşları da dahil) 2025 yılı için istisna tutarı olan 47.000 TL’nin aşmaması halinde yıllık beyanname verilmeyecektir. Dar mükellefin elde ettiği konut kira geliri 2025 yılında geçerli olan mesken istisna tutarını aşması durumunda yıllık beyanname verecek ve mesken istisnasından şartları sağlıyorsa yararlanacaktır.
Çalışma veya oturma izni alarak altı aydan daha fazla bir süre yurt dışında yaşayan Türk vatandaşlarının Türkiye'de elde ettikleri kazanç ve iratlar bakımından dar mükellefiyet esasında vergilendirilmeleri gerekmekte olup, konuya ilişkin açıklamalar 210 seri no.lu Gelir Vergisi Genel Tebliğinde yapılmıştır. Bu durumda, yurtdışında yaşayan ve ülkemiz açısından dar mükellefiyet esasında kabul edilen Türk vatandaşları, tevkifata tabi işyeri kira gelirleri için beyanname vermeyecekler, ancak mesken kira gelirinde 47.000 TL’yi aşan kira gelirleri için yıllık beyanname vereceklerdir.
Buna göre, dar mükellefiyet esasında vergilendirilecek olanların Türkiye'de elde ettiği gelirin tamamı tevkif suretiyle vergilendirilmiş ücret, serbest meslek kazancı, menkul ve gayrimenkul sermaye iratları ile kurumlardan elde edilen kar paylarından, değer artış kazancı veya arızi kazançtan ibaret olması halinde gelir toplanmayacak ve beyanname verilmeyecektir.
6. Yıllık Beyannameden Yapılacak İndirimler
Yıllık beyanname ile bildirilecek gelirlere ilişkin indirimler, Gelir Vergisi Kanunu ile diğer kanunlarda belirtilmiştir. Gelir vergisi matrahının tespitinde gelir vergisi beyannamesinde bildirilecek gelirlerden aşağıda belirtilen indirimlerin yapılabilmesi için yıllık beyanname ile bildirilecek bir gelirin bulunması ve yapılacak indirimlerin ilgili mevzuatta belirtilen şartları taşıması gerekmektedir. İndirim konusu yapılacak tutarın hesaplanmasında, geçmiş yıl zararları ve indirimler düşülmeden önceki safi irat tutarı esas alınacaktır. GVK’nın 89. Maddesine göre beyan edilen gelirden indirim konusu yapılabilecek hususlar şöyledir;
7. Kira Gelirinin Beyanında Gider Yönteminin Seçilmesi
2025 yılında elde edilen işyeri kira gelirinin beyanında gerçek gider yönteminin seçilmesi durumunda, gayrisafi hasılattan Gelir Vergisi Kanununun 74 üncü maddesinde yazılı gerçek giderler indirilebilecektir. Götürü gider yönteminin seçilmesi durumunda ise gerçek giderlere karşılık olarak kira gelirinin %15’i götürü gider olarak indirilecektir. Ancak, bu usulü seçen mükellefler iki yıl geçmedikçe gerçek gider yöntemine dönemezler.
8. Kira Gelirine İlişkin Yıllık Beyannamenin Hazır Beyan Sisteminden Verilmesi
Kira, ücret, menkul sermaye iradı ile diğer kazanç ve iratlarına ilişkin Gelir Vergisi Beyannamesinin önceden hazırlanarak mükelleflerin onayına sunulan Hazır Beyan Sistemi üzerinden 1-31 Mart 2026 döneminde verilmesi mümkün bulunmaktadır. Kira geliri için yıllık beyanname veren kişilerin tahakkuk eden gelir vergisi yanında ayrıca 1.189,50 TL’de damga vergisi ödeyecektir. Gelir vergisinin birinci taksiti ile damga vergisinin Mart/2026 ayında ödenmesi gerekmektedir.
9. İşyeri Kira Gelirinin Beyanında Yıl İçinde Kesilen Verginin Mahsubu ve Kalan Tutarın Mahsuben veya Nakten Mükellefe İadesi
GVK’nın 94. maddesine göre, binaların tevkifat yapmak zorunda olan kişi ve kuruluşlara kiraya verilmesi halinde, yapılan kira ödemeleri üzerinden %20 oranında gelir vergisi tevkifatı yapılmaktadır. Vergi kesintisine tabi kira gelirleri elde edenler, kira gelirlerinin brüt tutarı 2025 yılı için beyanname verme sınırı olan 330.000 TL’yi aşması halinde yıllık beyanname ile beyan edilmektedir.
Yıllık beyannamede gösterilen gelire dahil kazanç ve iratlardan yıl içinde kesilmiş bulunan vergiler, beyanname üzerinden hesaplanan gelir vergisine mahsup edilmekte ve mahsubu yapılan miktar gelir vergisinden fazla olduğu takdirde aradaki fark vergi dairesince mükellefe bildirilmekte ve mükellefin tebliğ tarihinden itibaren 1 yıl içinde müracaatı üzerine kendisine ret ve iade olunmaktadır.
Gelir vergisi mükellefleri tarafından tevkif yoluyla kesilen vergilerin yıllık beyannamede mahsuplar sonunda kalan kısmının diğer vergi borçlarına mahsup talebi, tutarına bakılmaksızın ve inceleme raporu ve teminat aranılmadan yerine getirilmektedir. 2025 yılı için 2026 yılı Mart ayında verilecek gelir vergisi beyannamesinden kaynaklanan iade alacaklarının nakden iadesinde 2026 yılı için belirlenen tutarlar dikkate alınacaktır.
Gelir İdaresi tarafından internet sayfasında 20.01.2026 tarihinde yapılan Duyuruda, 252 Seri No.lu Gelir Vergisi Genel Tebliğinde yer alan ve tevkif yoluyla kesilen vergilerin nakden iadesine yönelik tespit olunan hadlerin 2026 yılı için yeniden belirlendiğini belirtmiştir. Buna göre 2026 yılı için;
olarak tespit edilmiştir.
Buna göre, tevkif yoluyla kesilen vergilere ilişkin nakden iade edilecek tutarın 426.000 TL’yi geçmemesi halinde iade talebi, iade talep dilekçesi (1A) ile birlikte bu dilekçenin "Nakden İadelere İlişkin Açıklamalar" kısmında yer alan eklenecek belgelerin eksiksiz ibraz edilmesi kaydıyla inceleme raporu ve teminat aranmaksızın yerine getirilir.
Nakden iade talebinin 426.000 TL’yi aşan kısmının iadesi her durumda vergi inceleme raporu sonucuna göre yerine getirilir. Nakden iade talebinin 4.266.000 TL’ye kadar olan kısmı mükellefle süresinde tam tasdik sözleşmesi düzenlenmiş yeminli mali müşavirce düzenlenecek tam tasdik raporu uyarınca iade edilir. Nakden iade talebinin 4.266.000 TL’yi aşması durumunda iade talebi mutlaka vergi inceleme raporu sonucuna göre yerine getirilir.
10. Sonuç
2025 yılına ilişkin beyana tabi geliri sadece gayrimenkul sermaye iradından ibaret olan tam mükelleflerden;
yıllık gelir vergisi beyannamesi vereceklerdir. Söz konusu tutarların altında kalan kira gelirleri için yıllık beyanname verilmeyecektir. Dar mükellefler ise tevkifata tabi işyeri kira geliri için tutarı ne olursa olsun yıllık beyanname vermeyecekler, tevkifatsız olan mesken kira gelirinde ise mesken istisna tutarı olan 47.000 TL’yi aşan kira geliri için yıllık beyanname vereceklerdir.
2025 yılı işyeri kira gelirleri için verilmesi gereken gelir vergisi beyannamesi 1-31 Mart/2026 ayında verilecektir. 2025 yılında elde edilen kira geliri için yıllık beyanname verilmesi halinde mükellefiyet kaydı beyanname verildiği anda ilgili vergi dairesinde otomatik olarak açılmaktadır. Yani, yıllık beyanname veren bir kira geliri sahibinin ayrıca vergi dairesine işe başlama bildiriminde bulunmasına gerek yoktur. Gelir İdaresi tarafından kira gelirinin beyan edilmediğinin veya eksik beyan edildiğinin tespit edilmesi halinde, zamanında alınmayan vergi, yapılacak cezalı tarhiyatla vergi ziyaı cezası ve gecikme faizi ile birlikte mükelleften geri alınacaktır.
KAYNAKLAR