İmdat TÜRKAY/Gelir İdaresi Grup Başkanı
Özet: 2025 yılında sahip oldukları gayrimenkulleri satanlar değer artışı kazancı elde etmiş olabileceklerinden, beyan şartlarını taşıyanlar 1-31 Mart 2026 döneminde yıllık beyanname vereceklerdir. Gelir İdaresi tarafından Mart ayı içinde beyana tabi değer artışı kazancı elde edenlere SMS yoluyla bilgilendirme yapılmakta ve Hazır Beyan Sistemi üzerinden yıllık beyanname vermeleri için uyarılmaktadır.
Anahtar kelimeler: Değer artışı kazancı, 5 yıl içinde elden çıkarma, 2025 yılı değer artışı kazancında istisna, iktisap bedeli için endeksleme.
1. Giriş
2025 yılı gelir vergisi beyan dönemi devam etmekte olup 1-31 Mart 2026 döneminde 2025 yılına ilişkin beyan tabi geliri olanlar yıllık beyanname verecekler ve tahakkuk eden gelir vergisini de Mart-Temmuz/2026 aylarında iki taksit halinde ödeyeceklerdir.
Gelir İdaresi defter tutmayan ve bir mali müşaviri olmayan dört gelir unsuru kapsamında olup 2025 yılında mesken ve işyeri kira geliri elde edenlere, ücret geliri olanlara, kar payı gibi menkul sermaye iradı geliri olanlara ve sahip oldukları gayrimenkulleri satanlara şayet beyana tabi gelirleri varsa Mart ayı içinde beyanname vermeleri için davranışsal yaklaşım kapsamında SMS göndermektedir.
Yine Gelir İdaresi bu mükellefler için internet sayfasında vergiye gönüllü uyumu sağlamak için rehber ve broşür, ulusal televizyonlarda kamu spotları ve sosyal medya hesaplarında videolar yayınlamakta, her türlü sorular içinde Vergi İletişim Merkezi 189 telefon hattından danışmanlık hizmeti vermektedir.
Bu çalışmamızda, Gelir Vergisi Kanununda gelirin unsurları içinde yer alan yedi gelir unsurundan biri olan diğer kazanç ve iratlar kapsamında yer alan gerçek kişiler tarafından yapılan gayrimenkul alım-satımında elde edilen değer artışı kazançlarının hangi şartlarla beyan edilmesi gerektiği incelenecektir.
2. Değer Artışı Kazancı İçin Beyanname Vermeli Miyim?
2025 yılında mesken ve işyeri satanlar elde ettikleri değer artışı kazancı için her durumda yıllık beyanname vermeleri gerekmemekte olup belirlenmiş yıllık istisna tutarının altında kalan kazançlar için yıllık beyanname verilmesine gerek yoktur.
Menkul kıymet ve diğer sermaye piyasası araçlarının elden çıkarılmasından sağlananlar hariç olmak üzere bir takvim yılında elde edilen değer artışı kazancının 2025 takvim yılı için 120.000 TL’si (2026 yılı için istisna tutarı 150.000 TL) gelir vergisinden istisna edilmiştir.
Gayrimenkul alım satım işlemi ticari kazanç hükümleri kapsamında değilse, elde edilen kazanç “değer artışı kazancı” hükümlerine göre tespit edilip vergiye tabi ise kişiler tarafından beyan edilmesi gerekmektedir.
Gelir İdaresi tarafından Mart/2026 ayı içinde kira, ücret, kar payı, değer artışı kazancı gibi beyana tabi gelir elde edenlerin cep telefonlarına SMS gönderilmektedir. Gönderilen SMS’lerde; “Değerli Mükellefimiz, Başkanlığımız kayıtlarından 2025 yılında beyana tabi değer artışı kazancı geliri elde ettiğiniz anlaşılmıştır. Herhangi bir cezai işlemle karşılaşmamak için beyannamenizi 31 Mart 2026 tarihine kadar Hazır Beyan Sistemi üzerinden verebilir, verginizi Dijital Vergi Dairesi (dijital.gib.gov.tr) ile GİB Mobil uygulaması veya anlaşmalı bankalardan hızlı ve kolay bir şekilde ödeyebilirsiniz.” denilmek suretiyle, beyana tabi geliri olanlar yönlendirilmektedir.
Beyana tabi değer artışı kazancı olan mükelleflerin, Gelir İdaresinin internet sayfasındaki Hazır Beyan Sistemi içinde dört gelir unsurunun anlatıldığı yerde hazırlamış olduğu “Beyanname Vermeli Miyim” bölümünde bu dört gelir unsurunu elde edenler için çok güzel bir test ekranı hazırlamıştır. Kişiler, 2025 yılını seçtikten sonra, elde edilen kazanç veya irat yazıldığında ve istisna uygula seçenekleri seçildiğinde, kişiye yıllık beyanname verip vermeyeceği söylenmektedir.
Gerçekten de bu mükellef dostu uygulama ile Gelir Vergisi Kanununun 86 ncı maddesi ile 311 Seri No.lu Gelir Vergisi Genel Tebliğinde yer alan düzenlemeler kapsamında kira, ücret, menkul sermaye iradı ile diğer kazanç ve iratlara ilişkin olarak beyanname verilmesi gerekip gerekmediği, gelir elde edilen takvim yılını seçip ilgili alanlara gelir tutarını yazarak öğrenmek mümkün bulunmaktadır. Tabi ki, bu test bilgilendirme amacıyla hazırlanmış olup, hukuki bir bağlayıcılığı yoktur.
Bu kapsamda, 2025 yılında sahibi oldukları mesken ve işyerini satan kişilerin beyana tabi değer artışı kazancı varsa, kendilerine SMS gelsin veya gelmesin Vergi İletişim Merkezini 189’u aramaları, söz konusu bu test sayfasına ya da vergi dairesine başvurmak suretiyle beyanname verip vermeyeceklerini öğrenmeleri mümkündür. Beyana tabi gelirleri yoksa ya da beyana tabi gelirleri istisna haddinin altında ise dilekçe vermeleri en uygun yöntem olacaktır.
3. Gayrimenkullerin (konut, işyeri, arsa, vb.) İktisap Tarihinden Başlayarak 5 Yıl İçinde Elden Çıkarılması Halinde Değer Artışı Kazancı Doğmaktadır
Karşılıksız edinilenler dışında, Gelir Vergisi Kanununda sayılan mal ve hakların iktisap tarihinden başlayarak 5 yıl içinde elden çıkarılmasından doğan kazançlar değer artışı kazancı olarak vergilendirilmektedir. Gerçek kişiler tarafından bedel karşılığı edinilen gayrimenkullerin (konut, arsa, vb.) iktisap tarihinden başlayarak 5 yıl içinde elden çıkarılması halinde, elde edilen kazanç gelir vergisine tabidir. Beş yıllık sürenin hesabında takvim günü esas alınmaktadır.
4. Hangi Mal ve Hakların Elden Çıkarılmasından Doğan Kazançlar Değer Artışı Kazancıdır?
193 sayılı GVK’da yer alan yedi gelir unsurundan biri olan diğer kazanç ve iratlar; değer artışı kazançları ve arızi kazançlar olmak üzere ikiye ayrılmaktadır. Gelir Vergisi Kanunu’nun mükerrer 80’inci maddesine göre aşağıda sayılan mal ve hakların elden çıkarılmasından doğan kazançlar değer artışı kazançları olarak vergilendirilmektedir.
Söz konusu mal ve haklar ivazsız olarak iktisap edilmişse bu mal ve hakların elden çıkarılmasından doğan kazançlar değer artışı kazancı olarak vergilendirilmeyecektir. Bunun dışında, iktisap şekli ne olursa olsun söz konusu mal ve hakların elden çıkarılmasından doğan kazançlar değer artışı kazancı olarak vergilendirilecektir. Gelir Vergisi Kanunu’nun mükerrer 80’inci maddesine göre;
gelir vergisinden istisna edilmiştir. Ancak elden çıkarılan değer, 1/1/2006 tarihinden itibaren ihraç edilmiş menkul kıymet ve diğer sermaye piyasası aracı ise istisna uygulanmayacak, elde edilen gelirden giderler düşülecek ve kalan tutar beyan edilecektir.
Gerçek kişilerin bir bedel karşılığı edindikleri gayrimenkullerin (konut, işyeri, arsa, vb.) iktisap tarihinden başlayarak beş yıl içinde elden çıkarılması halinde, elde edilen kazanç gelir vergisine tabidir. Beş yıllık sürenin hesabında takvim günü esas alınmaktadır.
5. Değer Artışı Kazancında 2025 Yılı İstisna Tutarı
193 sayılı GVK’nın mükerrer 80. maddesine göre, maddede yazılı mal ve hakların elden çıkarılmasından doğan kazançlar değer artışı kazançlarıdır. Bu maddede bahsedilen "elden çıkarma" deyimi, yukarıda yazılı mal ve hakların satılması, bir ivaz karşılığında devir ve temliki, trampa edilmesi, takası, kamulaştırılması, devletleştirilmesi, ticaret şirketlerine sermaye olarak konulmasını ifade etmektedir.
Bir takvim yılında elde edilen değer artışı kazancının, menkul kıymet ve diğer sermaye piyasası araçlarının elden çıkarılmasından sağlananlar hariç, 2025 yılı için 120.000 TL’si (2026 yılı için 150.000 TL) gelir vergisinden müstesnadır. Bu tutarı aşmayan değer artışı kazançları için yıllık beyanname verilmeyecektir. İstisna tutarının üzerinde elde edilen değer artış kazançlarının yıllık beyanında önce istisna tutarı düşülecek ve kalan tutar vergiye tabi olacaktır.
Örnek 1: Kişinin 10/10/2022 tarihinde 4.000.000 TL’ye satın almış olduğu gayrimenkulü, 13/11/2025 tarihinde 8.000.000 TL’ye satması durumunda, söz konusu gayrimenkulü alış tarihinden itibaren 5 tam yıl geçmeden satmış olduğundan, elde ettiği kazanç değer artışı kazancı olarak vergiye tabi olacaktır. Elde edilen değer artış kazancı 2025 yılı istisna tutarı olan 120.000 TL’yi aşıyorsa beyan edilecek ve beyannamede istisna tutarı beyan edilen gelirden düşülecektir.
Örnek 2: Kişinin 10/7/2020 tarihinde kendisine miras yoluyla intikal eden apartman dairesini, 10/11/2025 tarihinde 15.000.000 TL’ye satması durumunda, satışa konu apartman dairesinin ivazsız olarak (veraset yoluyla) intikal etmesi nedeniyle, istisna tutarına bakılmaksızın mükellefin bu satıştan elde ettiği gelir, değer artışı kazancı olarak vergilendirilmeyecektir.
6. Beş Yıllık Sürenin Hesabında İktisap Tarihinin Doğru Belirlenmesinin Önemi
Mal ve hakların 5 yıl içinde elden çıkarılması değer artışı kazancı olduğundan, 5 yıllık sürenin hesabında iktisap tarihinin doğru belirlenmesi çok önemlidir. İktisap, yıllık gelir vergisi (değer artışı kazancı) beyannamesinin verilmesi açısından dikkate alınan, gayrimenkul veya hakkın elde edilmesi durumudur. Gayrimenkullerde iktisap, Türk Medeni Kanununa göre tapuya tescille olmaktadır. Ancak, gayrimenkulün tapuya tescil tarihinden önce sahibinin fiilen kullanımına bırakıldığı bazı özel hallerde, iktisap tarihi olarak tapuya tescil tarihi yerine fiilen kullanıma bırakılma tarihinin kabul edilmesi gerekir.
Gayrimenkullerde iktisap, Türk Medeni Kanununun 705 inci maddesi uyarınca, tapuya tescille gerçekleşmektedir. Buna göre, kat karşılığı müteahhide veya kooperatiflere verilen arsa karşılığında alınan gayrimenkuller dâhil, iktisap edilen gayrimenkullerin elden çıkarılması halinde, değer artışı kazancının tespiti yönünden iktisap tarihi olarak, gayrimenkulün tapuya tescil edildiği tarih esas alınacaktır. Ancak, gayrimenkulün tapuya tescil tarihinden önce sahibinin fiilen kullanımına bırakıldığı bazı özel hallerde, iktisap tarihi olarak tapuya tescil tarihi yerine fiilen kullanıma bırakılma tarihinin kabul edilmesi gerekir.
Gayrimenkulün elden çıkarılması halinde, değer artış kazancının hesaplanmasında iktisap tarihi olarak hangi tarihin esas alınacağına ilişkin ayrıntılı açıklamalar 76 No.lu Gelir Vergisi Sirkülerinde yapılmıştır. Bu konuda detaylı bilgi için Gelir İdaresinin hazırlamış olduğu “Gayrimenkullerin 5 Yıl İçinde Elden Çıkarılmasında Gelir Vergisi Beyanı” Rehberine bakılmasında fayda vardır (https://www.gib.gov.tr/yardim-kaynaklar/rehber-ve-brosurler).
7. Mal ve Hakların Elden Çıkarılmasında İktisap Bedeli İçin Endeksleme Yapılması
Gelir Vergisi Kanununun mükerrer 81 inci maddesinin son fıkrasında, mal ve hakların elden çıkarılmasında iktisap bedelinin, elden çıkarılan mal ve hakların, elden çıkarıldığı ay hariç olmak üzere Türkiye İstatistik Kurumunca belirlenen Yurt İçi - Üretici Fiyat Endeksi (Yİ-ÜFE) artış oranında artırılarak tespit edileceği belirtilmiştir. Ancak, endekslemenin yapılabilmesi için artış oranının %10 veya üzerinde olması gerekmektedir.
8. 2025 Yılında Gayrimenkullerin Satışından Elde Edilen Değer Artışı Kazancı İçin Yıllık Beyanname Verilmesi
2025 yılında sahibi oldukları konut, işyeri ve arsayı satmalarından dolayı elde edilen değer artışı kazançlarının hangi durumlarda yıllık beyanname ile beyan edileceği konusunun daha iyi anlaşılması için konuyu örnek olaylarla anlatmakta fayda vardır. Kişiler, 2025 yılında elden çıkardığı gayrimenkul için şartları sağlıyorsa maliyet bedeline endeksleme yapabilecektir. Ayrıca, varsa gayrimenkulün elden çıkarılması dolayısı ile yapılan ve yasal olarak indirilmesi mümkün olan giderler ile ödenen vergi ve harçlar gider olarak indirebileceklerdir.
Örnek 1: Kişi, 15.11.2019 tarihinde 5.000.000 TL’ye satın almış olduğu gayrimenkulü, 20.10.2025 tarihinde 10.000.000 TL’ye satmıştır. Buna göre mükellef, söz konusu gayrimenkulü alış tarihinden itibaren 5 tam yıl geçtikten sonra satmış olduğundan, elde ettiği değer artışı kazancı için beyanname vermeyecektir.
Örnek 2: Mükellef, 19/12/2023 tarihinde 5.000.000 TL’ye satın almış olduğu gayrimenkulü 11/8/2025 tarihinde 8.000.000 TL’ye satmıştır. Bu durumda, söz konusu gayrimenkul 5 yıllık süre dolmadan elden çıkarıldığı için mükellef adına oluşacak değer artışı kazancı aşağıdaki gibi hesaplanacaktır.
Örnekte, gayrimenkulün elden çıkarılması dolayısı ile yapılan ve yasal olarak indirilmesi mümkün olan giderler ile ödenen vergi ve harçlar dikkate alınmamıştır. Gayrimenkulün iktisap tarihinden önceki ay olan Kasım 2023 döneminde Yİ-ÜFE 2.882,04; elden çıkarıldığı aydan önceki ay olan Temmuz 2025 döneminde Yİ-ÜFE 4.409,73 olarak gerçekleşmiştir.
Bu durumda ilgili dönemde artış oranının %10’un üzerinde [(4.409,73 – 2.882,04) / 2.882,04] X 100 = %53 olduğu görülmektedir. Dolayısıyla elden çıkarılan gayrimenkulün endekslenmiş maliyet bedeli; 5.000.000 X (4.409,73/2.882,04) = 7.650.362 TL olarak dikkate alınacaktır.
|
Gayrimenkulün alış bedeli |
5.000.000 TL |
|
Gayrimenkulün satış bedeli |
8.000.000 TL |
|
Gayrimenkulün endekslenmiş maliyet bedeli [5.000.000 X (4.409,73/2.882,04)] |
7.650.362 TL |
|
Safi değer artışı kazancı (8.000.000-7.650.362) |
349.638 TL |
|
Vergiden istisna tutar |
120.000 TL |
|
Vergiye tabi gelir matrahı (349.638-120.000) |
229.638 TL |
|
Hesaplanan gelir vergisi |
38.027,60 TL |
|
Ödenmesi gereken damga vergisi |
1.189,50 TL |
Söz konusu gayrimenkulün 11/8/2025 tarihinde elden çıkarılmasından doğan 2025 yılı değer artışı kazancı, 2026 yılının Mart ayında yıllık gelir vergisi beyannamesi ile beyan edilip, 2026 yılının Mart ve Temmuz aylarında 2 eşit taksitle ödenecektir (https://www.gib.gov.tr/yardim-kaynaklar/rehber-ve-brosurler, Gayrimenkullerin 5 Yıl İçinde Elden Çıkarılmasında Gelir Vergisi Beyanı, Şubat/2026, Yayın No: 583).
Ödevli, değer artışı kazancından dolayı ilk defa yıllık beyanname veriyorsa, Hazır Beyan Sisteminden beyannameyi verdiği anda vergi dairesinde mükellefiyet otomatikman açılacaktır. Kişinin ayrıca vergi dairesine işe başlama bildirimi yapılmasına gerek yoktur.
9. Sonuç
Gerçek kişilerin bir bedel karşılığı edindikleri gayrimenkullerin (konut, işyeri, arsa, vb.) iktisap tarihinden başlayarak 5 yıl içinde elden çıkarılması halinde, elde edilen kazanç gelir vergisine tabidir. Mükelleflerin, 2025 takvim yılına ait beyana tabi diğer kazanç ve iratları için 1-31 Mart 2026 tarihleri arasında beyannamelerini vermeleri gerekmektedir.
Gayrimenkullerin elden çıkarılmasından doğan değer artışı kazancının, 2025 takvim yılı için 120.000 TL’si (2026 takvim yılı için istisna tutarı 150.000 TL) gelir vergisinden istisnadır. Bu tutarın altında kalan değer artışı kazancı için yıllık beyanname verilmeyecektir.
2025 yılında beyana tabi değer artışı kazancı elde eden kişilerin mutlaka kanuni süresinde yıllık beyanname vermesi gerekmekte olup aksi takdirde Gelir İdaresi tarafından beyan edilmeyen gelirin çeşitli analizler sonucunda tespiti halinde, vergi ziyaı cezası ve gecikme faizi uygulanmak suretiyle kişilerden cezalı olarak geri alınacaktır.
Yıllık gelir vergisi beyannamesi verilmesi gereken gelirlerin tespiti konusunda, gelir sahiplerinin her türlü soru için Vergi İletişim Merkezini (189) arayıp bilgi almaları mümkündür. Ayrıca gelir sahiplerinin; Gelir İdaresinin internet sayfasında (www.gib.gov.tr) yer alan her gelir unsuru için ayrı ayrı hazırlanmış olan rehber, broşürler ve infografiklerden yararlanmaları da mümkün bulunmaktadır. Özellikle konumuzla ilgili olarak “Diğer Kazanç ve İratların Vergilendirilmesi Rehberine” ve “Gayrimenkullerin 5 Yıl İçinde Elden Çıkarılmasında Gelir Vergisi Beyanı Rehberine” bakılmasında fayda vardır.
*Bu yazıda yapılan açıklamalar, tamamıyla yazarına ait olup, hiçbir şekilde yazarın çalıştığı kurumunu bağlamaz, kurumunun görüşü olarak kullanılamaz ve değerlendirilemez.
KAYNAKÇA