İmdat TÜRKAY/Gelir İdaresi Grup Başkanı
Özet: 19.12.2025 tarihli Resmi Gazete’de yayımlanan 7566 sayılı Kanun ile 193 sayılı Gelir Vergisi Kanununda yapılan değişiklik sonucunda, banka kredisiyle alınan konutların kiraya verilmesi halinde, kredi faizlerinin kira gelirlerinden gider olarak düşülmesi imkanı, 2025 yılı mesken kira gelirlerine uygulanmak üzere kaldırılmıştır. Mesken istisnası uygulamasında ise kapsamın daraltılmasına yönelik değişiklikten vazgeçilmiş olup eskiden olduğu gibi mesken kira geliri sahipleri şartları sağlıyorsa mesken istisnasından yararlanacaktır.
Anahtar kelimeler: 7566 sayılı Kanun, mesken istisnası (2025 yılı 47.000 TL), kredi faizinin indirimi, bina ve arazi vergi değerindeki artışa sınırlama.
1. Giriş
TBMM’de kabul edilen 4.12.2025 tarih ve 7566 sayılı Vergi Kanunları İle Bazı Kanun Ve Kanun Hükmünde Kararnamelerde Değişiklik Yapılmasına Dair Kanunla, kamuoyunun takip ettiği bazı düzenlemeler yapılmış olup söz konusu Kanun 19.12.2025 tarih ve 33112 sayılı Resmi Gazete’de yayımlanmıştır.
Öncelikle belirtmek gerekir ki, kamuoyunda uzunca bir zamandır tartışılan mesken (konut) kira gelirine uygulanan mesken istisnası uygulaması devam etmektedir. Bilindiği üzere, Plan ve Bütçe Komisyonunda kabul edilen Torba Yasa Teklifi ile sahip oldukları binaları mesken (konut) olarak kiraya verenlerin bir takvim yılı içinde elde ettikleri mesken kira gelirlerine ilişkin istisna, kanunla kurulan sosyal güvenlik kurumlarından emekli, maluliyet, dul ve yetim aylığı alanlarla sınırlandırılıyor, bu kişiler dışındakilerin istisna hakları kaldırılıyordu.
Ancak, TBMM Genel Kurulu’nda verilen bir önerge ile konu Kanun Teklif metninden çıkarılmıştır. Bu şekilde, konut kira istisnasındaki değişiklikten vazgeçilmiş olup böylece bu mesken istisnası kapsamı dışına çıkarılması öngörülen yaklaşık 500 bin ev sahibi mesken istisnasından yararlanmaya devam edecektir.
Ayrıca, Emlak Vergisinde 2026 yılı için hesaplanan bina ve arazi vergi değerlerine de üst sınır getirilmiştir. Torba Kanun Teklifinin daha TBMM’ne sunulmasında yani ilk halinde yer almayan, ancak TBMM Genel Kurulu’nda verilen ve kabul edilen bir önergeyle, Emlak Vergisi Kanununun geçici 23 üncü maddesinde değişiklik yapılmıştır. 2026 yılı için hesaplanan bina ve arazi vergi değerlerinin tespitinde, 2025 yılına ait vergi değerlerinin 2 kat fazlasını geçememesi yönünde sınırlama getirilmiştir. Yani, 2026 yılı için üst sınır 2025 yılı vergi değerlerinin 2 katı ile sınırlandırılmıştır.
Mesken kira gelirinin yıllık beyanında ise, 7566 sayılı Kanunun 1. Maddesi ile banka kredisiyle alınan konutların kiraya verilmesi halinde, kredi faizlerinin kira gelirlerinden gider olarak düşülmesi uygulaması kaldırılmıştır. Böylece, 2025 yılı mesken kira gelirinin yıllık beyanında banka kredisiyle alınan konutların kiraya verilmesi halinde, kredi faizleri kira gelirlerinden gider olarak düşülemeyecektir. Bu düzenleme, 2025 yılı gelir ve kazançlarına uygulanmak üzere Kanunun yayımı tarihinde yürürlüğe girecektir. Böylece 2025 yılından itibaren banka kredisi ile alınıp kiraya verilen konutların kiralarının beyanında, kredi faizlerinin düşülmesi mümkün değildir. Yapılan düzenleme ile mesken kira gelirinde gider indiriminin kapsamı daraltılmıştır. Bu düzenlemenin etki analizine göre 1,6 milyar TL gelir getirmesi planlanmaktadır.
Bir diğer değişiklik de 2025 vergilendirme döneminden itibaren 4. geçici vergilendirme dönemi geçici vergi beyannamesi tekrar geri getirilmiştir. 4. Dönem geçici vergi beyanı 2022 yılı başından itibaren yürürlükten kaldırılmıştı. 7566 sayılı Kanunun 2. Maddesi ile yapılan bu değişiklik, 193 sayılı GVK’nın mükerrer 120 nci maddesinin birinci fıkrasının birinci cümlesinde yer alan “ilk dokuz ayı için belirlenen” ibaresi madde metninden çıkarılmak suretiyle yapılmıştır. Bu durumda, dördüncü dönem (Ekim-Kasım-Aralık dönemi) geçici vergi beyannamesi, 3 aylık dönemi izleyen 2. ayın 17. günü saat 23.59’a kadar verilecek ve beyanname verme süresi içinde ödenecektir. Bu düzenleme, 1/1/2025 tarihinden itibaren başlayan vergilendirme dönemleri gelir ve kazançlarına ilişkin verilecek beyannamelere uygulanmak üzere yayımı tarihinde yürürlüğe girecektir.
2. 7566 Sayılı Kanunla Yapılan Düzenlemelere Genel Bir Bakış
TBMM tarafından kabul edilen 4.12.2025 tarihli ve 7566 sayılı Kanunla; vergi dışında kalan alanların kapsama alınması, kayıt dışılıkla mücadele edilmesi, vergi adaletinin güçlendirilmesi amacıyla çeşitli vergi kanunlarında ve diğer kanunlarda bazı düzenlemeler yapılmıştır. Anılan Kanun 39 maddeden oluşmakta olup vergi ve diğer kanunlarda yapılan düzenlemeler özetle şöyledir;
3. 2025 Yılı Mesken ve İşyeri Kira Gelirinin Beyanına İlişkin Genel Esaslar
2025 yılına ilişkin beyana tabi geliri sadece gayrimenkul sermaye iradından ibaret olan tam mükelleflerden;
yıllık gelir vergisi beyannamesi vereceklerdir. Söz konusu tutarların altında kalan kira gelirleri için yıllık beyanname verilmeyecektir.
GVK’nın 21 inci maddesinde yer alan mesken kira gelirleri için uygulanan mesken istisna tutarı, 2025 takvim yılında elde edilen kira gelirleri için 47.000 TL olarak belirlenmiştir. 2025 yılında bu tutarın altında kalan mesken kira gelirleri için yıllık beyanname verilmeyecek, ancak bu tutarın aşılması halinde yıllık beyanname verilecek ve istisna tutarı beyan edilen gelirden düşülecektir.
Kira gelirinin beyanında gerçek gider yönteminin seçilmesi durumunda, gayrisafi hasılattan Gelir Vergisi Kanununun 74 üncü maddesinde yazılı gerçek giderler indirilir. Götürü gider yönteminin seçilmesi durumunda ise kira gelirlerinden mesken istisna tutarını düştükten sonra kalan tutarın %15’i gider olarak indirilir. Yani götürü gider indiriminin seçilmesi durumunda yapılacak tüm gerçek giderlere karşılık olarak %15 gider indirimi yapılarak gider indirimi konusu çözülmektedir.
3.1. Mesken İstisnası Uygulamasına İlişkin Mevcut Düzenleme Aynen Devam Ediyor
193 sayılı GVK’nın 21. maddesine göre; binaların mesken olarak kiraya verilmesinden bir takvim yılı içinde elde edilen hasılatın 2025 yılı için 47.000 TL’si gelir vergisinden istisna edilmiştir. Konut kira geliri elde eden kişilerin, yıllık olarak tespit edilen istisna tutarının altında kira geliri elde etmeleri halinde bu gelirleri için beyanname vermesine gerek bulunmamaktadır. İstisna haddi üzerinde hasılat elde edilip beyan edilmemesi veya eksik beyan edilmesi halinde bu istisnadan yararlanılamaz.
Konutlardan/meskenlerden elde edilen kira gelirleri süresinde beyan edilmez veya eksik beyan edilirse, 2025 yılı için belirlenen 47.000 TL’lik istisnadan yararlanılamayacaktır. Ancak, idarece herhangi bir tespit yapılmadan önce, süresinde beyan edilmeyen veya süresinde verilen beyannamede yer almayan konut kira gelirlerini, süresinden sonra verilen beyanname ile beyan edenler söz konusu istisnadan yararlanabileceklerdir. İstisna tutarının üzerinde konut kira geliri elde edilmesi halinde, yıllık beyanname ile beyan edilen kira gelirinden istisna tutarının düşülmesi gerekmektedir.
Ayrıca ticari, zirai veya mesleki kazancını yıllık beyannameyle bildirmek mecburiyetinde olanlar ile istisna haddinin üzerinde hasılat elde edenlerden, beyanı gerekip gerekmediğine bakılmaksızın ayrı ayrı veya birlikte elde ettiği ücret, menkul sermaye iradı, gayrimenkul sermaye iradı ile diğer kazanç ve iratlarının gayri safi tutarları toplamı 103. maddede yazılı tarifenin üçüncü diliminde ücret gelirleri için yer alan tutarı (2025 yılı için 1.200.000 TL) aşanlar bu istisnadan faydalanamazlar.
Sonuç olarak mesken istisnasının kapsamının daraltılmasına ilişkin düzenleme kanun metninden çıkarılmış ve mesken istisnası uygulaması eskiden olduğu gibi aynen uygulanmaya devam edecektir. Şayet mesken istisnasının kapsamını daraltan Kanun Teklifinin 1. Maddesi yasallaşmış olsaydı, 2026 yılı kira gelirlerinin 2027 yılında beyanında dikkate alınacaktı ve bugünkü verilere göre yaklaşık 22 milyar gelir etkisi bekleniyordu. Dolayısıyla, mesken kira gelirlerinin yıllık beyanında, mesken istisnası uygulanmaya devam edecektir. 2025 yılında elde edilen mesken kira gelirinin Mart/2026’da yıllık beyanında uygulanacak istisna tutarı 47.000 TL olup şartları sağlayan mesken kira geliri sahipleri bu istisnadan yararlanacaktır.
4. Konutlarda Alınan Borçlar İçin Ödenen Faizlerin Gider Olarak İndirimine Son Verilmiştir
7566 sayılı Kanunun 1. Maddesi ile yapılan değişiklik ile 193 sayılı Gelir Vergisi Kanununun 74 üncü maddesinin birinci fıkrasının (4) numaralı bendinde yer alan “Kiraya verilen mal ve haklar” ibaresi “Konutlar hariç olmak üzere kiraya verilen mal ve haklar” şeklinde değiştirilmiştir. Böylece yapılan bu değişiklikle, konut kira gelirlerinde gerçek usulde gider yöntemi seçildiğinde indirim konusu yapılabilen konut kredi faiz giderleri 2025 takvim yılı dahil olmak üzere artık indirim konusu yapılamayacaktır.
Vergiye tabi kira gelirlerinin tespitinde, gayrisafi hasılattan giderler indirilmekte ve safi irat vergiye tabi olmaktadır. Mükelleflere safi iradın tespitinde iki yöntem sunulmuş olup bunlar sırasıyla “götürü gider yöntemi” ve “gerçek gider yöntemi”dir. Mükellefler bu yöntemleri uygulama konusunda bir tercih hakkına sahiptirler. Mükelleflerin bu tercihlerini kullanmaları açısından bir koşul söz konusu değildir. Ancak götürü gider yöntemini seçenler iki yıl geçmedikçe bu yöntemden dönemezler. İkinci yıldan sonra ise, diğer yöntemi seçilebilir. Bu konudaki tercih hakkı, her bir kira geliri sağlayan taşınmaz için ayrı ayrı kullanılamaz, tercihin beyanname bazında yapılması gerekir.
Yasal değişiklik öncesinde, bugüne kadar, konutlar dahil elde edilen kira gelirinin beyanında gerçek gider usulünün seçilmesi halinde, kiraya verilen gayrimenkulün satın alınması için veya daha sonra genişletme ve yeni kıymetler ilavesi gibi durumlar için alınan borçlar için ödenen faizlerin tamamı hasılattan indirilebilmekteydi. Ancak, yapılan değişiklikle artık konutlar için borçların faizleri gider olarak indirim konusu yapılamayacaktır.
Bilindiği üzere, Gelir Vergisi Kanunu’nun 74. maddesinde, gerçek gider yöntemine göre gayrisafi hasılattan indirim konusu yapılacak giderler tek tek sayılmıştır. Safi iradın bulunması için, mesken istisnası tutarının gayrisafi hasılata isabet eden tutarı hariç olmak üzere gayrisafi hasılattan madde sayılan giderler indirilebilmektedir.
Yasal değişiklik öncesinde, anılan maddenin birinci fıkrasının 4. bendine göre; kiraya verilen mal ve haklar dolayısıyla yapılan ve bunlara sarf olunan borçların faizleri ile konut olarak kiraya verilen bir adet gayrimenkulün iktisap yılından itibaren 5 yıl süre ile iktisap bedelinin %5'i (İktisap bedelinin %5'i tutarındaki bu indirim, sadece ilgili gayrimenkule ait hasılata uygulanır. Ancak, indirilmeyen kısım GVK’nın 88. maddenin 3. fıkrasının uygulanmasında gider fazlalığı sayılmaz) gider olarak indirilmekteydi.
Yapılan değişiklik ile 193 sayılı GVK’nın 74 üncü maddesinin birinci fıkrasının (4) numaralı bendinde yer alan "Kiraya verilen mal ve haklar" ibaresi "Konutlar hariç olmak üzere kiraya verilen mal ve haklar" şeklinde değiştirilmiştir. Yapılan düzenleme ile 193 sayılı Kanunun 74 üncü maddesinin birinci fıkrasının (4) numaralı bendi şöyle olmuştur: Konutlar hariç olmak üzere kiraya verilen mal ve haklar dolayısıyla yapılan ve bunlara sarf olunan borçların faizleri ile konut olarak kiraya verilen bir adet gayrimenkulün iktisap yılından itibaren 5 yıl süre ile iktisap bedelinin %5'i (İktisap bedelinin %5'i tutarındaki bu indirim, sadece ilgili gayrimenkule ait hasılata uygulanır. Ancak, indirilmeyen kısım GVK’nın 88. maddenin 3. fıkrasının uygulanmasında gider fazlalığı sayılmaz) gayrisafi hasılattan indirilir.
7566 sayılı Kanunun 1. Maddesi ile yapılan bu değişikliğin, 1/1/2025 tarihinden itibaren başlayan vergilendirme dönemleri gelir ve kazançlarına ilişkin verilecek beyannamelere uygulanmak üzere Kanunun yayımı tarihinde yürürlüğe gireceği belirtilmiştir. Buna göre yapılan bu değişiklik, 2025 yılında konutların kiraya verilmesi sonucunda elde edilen kira gelirlerinin Mart/2026’da beyanında uygulanmak üzere Kanunun yayımı tarihinde yürürlüğe girecektir. Dolayısıyla, banka kredisiyle alınan konutların 2025 yılında kiraya verilmesi halinde, kredi faizleri kira gelirlerinden gider olarak düşülemeyecektir.
Yapılan bu düzenlemeyi olumlu bulan birçok görüş bulunmaktadır. Şöyle ki, bu indirimin vergi planlama aracı olarak kullanıldığı ve gayrimenkul yani konut alımlarının finansmanın Devletin vergi gelirinden karşılanmakta olduğu, bu nedenle bu indirimin kaldırılmasının yerinde olduğu belirtilmektedir.
5. Emlak Vergisi Kanununda Yapılan Düzenleme İle Bina Ve Arazi Vergi Değerlerine Getirilen Sınırlama
Kamuoyunda uzunca bir süredir beklenen düzenleme, Torba Kanuna TBMM’de Genel Kurulda eklenen önerge ile kanunlaşmıştır. 7566 sayılı Kanunun 10. Maddesi ile 1319 sayılı Emlak Vergisi Kanununun geçici 23 üncü maddesinde değişiklik yapılmıştır. Yapılan değişikliğe göre; 2025 yılında 2026 yılı için takdir edilen asgari ölçüde arsa ve arazi metrekare birim değerleri dikkate alınarak Kanunun 29 uncu maddesine göre, 2026 yılı için hesaplanan bina ve arazi vergi değerleri, 2025 yılına ait vergi değerlerinin iki kat fazlasını geçemez. Yapılan düzenleme ile 2025 yılında 2026 yılı için takdir edilen asgari ölçüde arsa ve arazi metrekare birim değerleri dikkate alınarak Kanun'un 29'uncu maddesine göre 2026 yılında hesaplanacak bina ve arazi vergi değerlerinin 2025 yılına ait vergi değerlerinin 2 kat fazlasını geçmemesi sağlanmıştır.
Kanunun 33 üncü maddesine (8 numaralı fıkra hariç) göre mükellefiyet tesisi gereken hallerde bina ve arazi vergi değerlerinin hesabında, 2026 yılında uygulanmak üzere 2025 yılında takdir edilen asgari ölçüde arsa ve arazi metrekare birim değerleri esas alınır. Ancak esas alınan bu değerler, ilk yıl 2025 yılına ilişkin uygulanan asgari ölçüde arsa ve arazi metrekare birim değerlerinin iki kat fazlasını geçemez. Şu kadar ki, 33 üncü maddenin (6) numaralı fıkrası kapsamında mükellefin değişmesi durumunda birinci fıkra hükmü uygulanır.
Takip eden 2027, 2028 ve 2029 yıllarında, 29 uncu madde kapsamında bina ve arazi vergisi matrahları ile asgari ölçüde arsa ve arazi metrekare birim değerleri birinci ve ikinci fıkraya göre belirlenen değerler üzerinden hesaplanır. Emlak vergi değeri veya asgari ölçüde arsa ve arazi metrekare birim değerleri esas alınarak uygulanan vergi, harç ve diğer mali yükümlülükler için de bu madde hükümlerine göre belirlenen değerler dikkate alınarak uygulanır. Bu maddenin uygulamasına ilişkin usul ve esasları belirlemeye Hazine ve Maliye Bakanlığı yetkilidir.
Ayrıca, 7566 sayılı Kanunun 11. Maddesin ile 1319 sayılı Kanunun 29 uncu maddesinin ikinci ve üçüncü fıkralarında yer alan “yeniden değerleme oranının yarısı nispetinde” ibareleri “yeniden değerleme oranında” şeklinde değiştirilmiş, beşinci fıkrasında yer alan “veya yeniden değerleme oranına kadar artırmaya” ibaresi madde metninden çıkarılmıştır.
Vergi değerinin hesaplanmasında, mükellefiyetin başlangıç yılını takip eden yıldan itibaren her yıl, bir önceki yıl vergi değerinin aynı yıl için tespit edilen yeniden değerleme oranında artırılacak. Bu durumda; 2027, 2028 ve 2029 yıllarında emlak vergisi değerleri, bir önceki yıl değerlerinin aynı yıl için tespit edilen yeniden değerleme oranında artırılması suretiyle hesaplanacaktır.
TBMM Genel Kurulunda torba yasaya eklenmesi için verilen önergede de belirtildiği üzere; Emlak Vergisi Kanununda yapılan bu düzenleme ile bir taraftan belediyelerin öz gelirleri olan emlak vergi gelirlerinde yıllar içinde kanun gereği vergi değerlerinin yeniden değerleme oranının yarısı kadar artması nedeniyle ortaya çıkan vergi kaybı telafi edilmekte, diğer taraftan mükellefler arasında eşitlik ve toplumsal adaletin sağlanması temin edilmektedir.
6. Sonuç
19.12.2025 tarihinde Resmi Gazete’de yayımlanan 7566 sayılı Kanun ile 193 sayılı Gelir Vergisi Kanunu ve diğer bazı kanunlarda bazı düzenlemeler yapılmıştır. Öncelikle, 2025 vergilendirme döneminden itibaren 4. geçici vergilendirme dönemi geçici vergi beyannamesi tekrar geri getirilmiştir. Yine yapılan düzenleme ile banka kredisi ile alınıp kiraya verilen konutların kiralarının beyanında, kredi faizlerinin düşülmesi uygulamasına son verilmiştir. 1.1.2025 tarihinden itibaren elde edilen konut kira gelirlerine uygulanacak olan bu değişiklik, özellikle kredi ile konut alıp kiraya veren mülk sahiplerinin vergi yükünü doğrudan artıracaktır. Uygulama, ilk olarak 2025 yılı gelirleri için Mart/2026'da verilecek yıllık gelir vergisi beyannamelerinde kendini gösterecektir.
Mesken istisnasından yararlanacak kişilerin kapsamının daraltılması yönünde yapılması düşünülen değişiklikten ise vazgeçilmiş olup eskiden olduğu gibi şartları sağlayan herkes mesken kira gelirlerinin yıllık beyanında mesken istisnasından yararlanacaktır. 2025 yılında elde edilen kira gelirinin istisna haddini (47.000 TL) aşması durumunda, gelirler izleyen yılın Mart/2026 ayında beyan edilmesi gerekmektedir. İstisna haddinin altında kalan kira gelirleri için ise beyanname verilmemektedir. Ancak; ticari, zirai veya mesleki kazançlarını yıllık beyanname ile bildirmek zorunda olanlar ile beyanı gerekip gerekmediğine bakılmaksızın ücret, menkul sermaye iradı, gayrimenkul sermaye iradı veya diğer kazanç ve iratlarının toplamı gelir vergisi tarifesinin ücretlere ilişkin üçüncü diliminde yer alan tutarı (2025 yılı için 1.200.000 TL’yi) aşanlar istisnadan yararlanmamaktadır.
Ayrıca, kamuoyunda çok tartışılan diğer bir konu olan, emlak vergisindeki yüksek oranlı artışa da üst sınır getirilmiştir. TBMM Genel Kurulu’nda verilen ve kabul edilen bir önerge ile torba kanuna yeni madde eklenmiş olup Emlak Vergisi Kanununun geçici 23 üncü maddesinde yapılan değişikliğe göre, 2026 yılı için hesaplanan bina ve arazi vergi değerleri, 2025 yılına ait vergi değerlerinin 2 kat fazlasını geçemeyecektir.
*Bu yazıda yapılan açıklamalar, tamamıyla yazarına ait olup, hiçbir şekilde yazarın çalıştığı kurumunu bağlamaz, kurumunun görüşü olarak kullanılamaz ve değerlendirilemez.
KAYNAKÇA