İmdat TÜRKAY/Gelir İdaresi Grup Başkanı
1319 sayılı Emlak Vergisi Kanunu’na göre; Türkiye sınırları içinde bulunan bina, arsa ve araziler emlak vergisine tabidir. Emlak vergisi, gayrimenkulün kayıtlı olduğu ilgili belediyeye ödenmektedir.
Emlak Vergisinin birinci taksiti Mart, Nisan ve Mayıs 2026 aylarında ödenmiş olup ikinci taksit ise Kasım/2026 ayında ödenecektir. Emlak vergisinin ödenmesi konusunda her belediyenin kendi internet sayfasında ödeme yöntemleri belirtilmektedir.
Bina ve arazi vergisinin mükellefi; bina veya arazinin maliki, varsa intifa hakkı sahibi, her ikisi de yoksa bina veya araziye malik gibi tasarruf edenlerdir. Bir bina veya araziye paylı mülkiyet halinde malik olanlar hisseleri oranında mükelleftirler. Elbirliği mülkiyette ise malikler vergiden müteselsilen sorumludurlar.
Bina vergisinde daimi muafiyetler Emlak Vergisi Kanununun 4. maddesinde; geçici olarak bina vergisinden muaftır olanlar ise aynı Kanunun 5. maddesinde belirtilmiştir.
Emlak vergisinin zamanında ödenmemesi durumunda, geciken taksit tutarı için ödemenin geciktiği her ay ve kesri için 6183 sayılı Kanunun 51. maddesine göre her ay için ayrı ayrı uygulanmak üzere %3,7 oranında gecikme zammı hesaplanır.
Bina vergisinin matrahı, binanın Emlak Vergisi Kanunu hükümlerine göre tespit olunan vergi değeridir. Emlak Vergisinde vergi değerinin (matrah) hesaplanması önemlidir. Vergi değeri; arsa ve araziler için ayrı, binalar için ayrı hesaplanan bedeldir.
Vergi değeri, mükellefiyetin başlangıç yılını takip eden yıldan itibaren her yıl, bir önceki yıl vergi değerinin Vergi Usul Kanunun hükümleri uyarınca aynı yıl için tespit edilen yeniden değerleme oranının yarısı nispetinde artırılması suretiyle bulunur.
Emlak Vergisi Kanununa göre; bina vergisinin oranı meskenlerde binde 1, diğer binalarda binde 2, arazide binde 1 ve arsalarda binde 3’tür. Bina, arsa ve arazilere ilişkin vergi oranları büyükşehir belediye sınırları ve mücavir alanlar içinde %100 artırımlı uygulanır. Yeni inşa edilen bina veya binaların vergisi, arsasının vergisinden az olamaz.
Bina ve arazi vergisi, ilgili belediye tarafından; dört yılda bir defa olmak üzere takdir işlemlerinin yapıldığı yılı takip eden bütçe yılının ocak ve şubat aylarında, vergi değeri esas alınarak yıllık olarak tarh edilmektedir.
Vergi değerini değiştiren sebeplerin bulunması durumunda, emlak vergisi mükelleflerinin emlak vergisi bildirimi vermesi zorunludur. Emlâk vergisi bildirim örnekleri, 57 Seri No.lu Emlak Vergisi Kanunu Genel Tebliğ ekinde yer almaktadır. Emlak vergisi mükelleflerinden emlak vergisi bildirimi dışında bir belge talep edilmemektedir.
Vergi değerini değiştiren sebeplerin bulunması durumunda emlak vergisi bildirimi verilmesi zorunludur. Bildirimler; yeni inşa edilen binalar için, inşaatın sona erdiği veya inşaatın sona ermesinden evvel kısmen kullanılmaya başlanmış ise her kısmın kullanılmasına başlandığı bütçe yılı içerisinde emlakın bulunduğu yerdeki ilgili belediyeye verilir. Vergi değerini değiştiren sebeplerin doğması halinde ise değişikliğin meydana geldiği, bütçe yılı içerisinde emlakın bulunduğu yerdeki ilgili belediyeye verilir. Ancak, bu durumlar bütçe yılının son üç ayı içinde meydana gelmesi durumunda bildirim, olayın meydana geldiği tarihten itibaren üç ay içinde verilir.
Vergi Usul Kanununun 371. maddesine göre, emlak vergisi bildirimini kanuni süresinde vermeyen mükellefler pişmanlık ve ıslah hükümlerinden yararlanamazlar. Emlak vergisi bildiriminin süresinde verilmemesi durumunda, Vergi Usul Kanunu uyarınca vergi ziyaı cezası ve ikinci derece usulsüzlük cezası kesilir.
Belirli şartları taşıyan emlak vergisi mükellefleri için bina vergisi oranı sıfır olarak uygulanır. Yani belirlenen kişiler şartları sağlıyorsalar emlak vergisi ödemezler. Buna göre, Türkiye sınırları içinde, brüt 200 metrekareyi geçmeyen tek meskeni bulunan veya tek meskenin intifa hakkına sahip olan;
Emlak Vergisi ödemezler (indirimli bina vergisi oranından yararlanabilirler). Bu uygulamadan yararlanmak için meskende bizzat oturma şartı aranmaz. Yani tek mesken boş tutulabilir, kiraya verilebilir veya aile üyeleri tarafından bedelsiz olarak kullanılabilir. Ancak birden fazla meskeni olan veya birden fazla meskende hissesi bulunanlar uygulamadan yararlanamaz. Tek meskene hisseli olarak sahip olunması halinde ise indirimli oran, meskenin vergi değerinin hisseye isabet eden kısmına uygulanır.
Gelir getirmeyen işyeri, arsa veya arazi sahibi olmak da tek başına uygulamadan yararlanmaya engel değildir. Ancak belli zamanlarda dinlenme amacıyla kullanılan meskenler uygulamadan yararlanamaz. İndirimli (sıfır) bina vergisi imkanından yararlanma hakkı olup belirtilen şartları taşıyanların, durumlarına uygun formla birlikte gerekli belgeleri ilgili belediyeye vermeleri gerekmektedir.
Hiçbir geliri olmadığını belgeleyenler ile geliri münhasıran kanunla kurulan sosyal güvenlik kurumlarından aldıkları aylıktan ibaret bulunanların elde ettikleri ve yıllık tutarı toplamı indirimden yararlanılan yıldan bir önceki yılda geçerli olan GVK’nın 103. Maddesindeki vergi tarifesinin 2. gelir diliminde yer alan tutarı geçmeyen her türlü menkul sermaye iradı gelirleri, indirimli (sıfır) bina vergisi oranından yararlanmaya engel değildir.
Emlak Vergisi Kanunu hükümleri saklı kalmak şartıyla, alınacak emlak vergisi, cezalar ve gecikme zammı hakkında 213 sayılı Vergi Usul Kanunu ile 6183 sayılı Amme Alacaklarının Tahsil Usulü Hakkında Kanun hükümleri uygulanır.
Emlak vergisi mükellefleri ile indirimli bina vergisi oranından (sıfır) yararlanma imkanı olanların detaylı bilgi için Gelir İdaresinin çağrı merkezi olan Vergi İletişim Merkezini (189) arayıp bilgi almaları mümkün bulunmaktadır. Ayrıca, Gelir İdaresinin internet sayfasında (gib.gov.tr) yer alan Emlak Vergisi Rehberine ve İnfografikler ile youtube’da (gib sosyal medya) yer alan “İndirimli Bina Vergisi Oranı (Sıfır Oran) Uygulaması” videosuna bakılmasında yarar vardır.
*Bu yazıda yapılan açıklamalar, tamamıyla yazarına ait olup, hiçbir şekilde yazarın çalıştığı kurumunu bağlamaz, kurumunun görüşü olarak kullanılamaz ve değerlendirilemez.