İmdat TÜRKAY/Gelir İdaresi Grup Başkanı
Özet: 2025 yılında, sahibi oldukları konutları kiraya verenlerin elde ettikleri kira gelirine, 47.000 TL mesken istisnası uygulanacaktır. 2025 yılında elde edilen kira geliri, mesken istisna tutarının altında ise yıllık beyanname verilmeyecek olup bu tutarın üstünde olan konut kira geliri ise beyan edilecek ve şartlar sağlanıyorsa mesken istisnası beyan edilen kira gelirinden düşülecektir. 2026 yılında konut kira gelirlerine uygulanacak mesken istisna tutarı ise 58.000 TL olarak belirlenmiştir.
Anahtar kelimeler: Konut kira gelirinin beyanı, Hazır Beyan Sistemi, 2025 yılı mesken istisna tutarı (47.000 TL), istisnadan yararlanma şartları, gerçek/götürü gider indirimi.
1. Giriş
Kişilerin, sahip olduğu konut, iş yeri, arsa, arazi, motorlu araç ve hakların kiraya verilmesi sonucu elde edilen gelirler kira geliridir. Kira gelirine konu mal ve hakların; sahipleri, mutasarrıfları (kullanım hakkına sahip olanlar), zilyetleri (kullananlar), irtifak ve intifa (yararlanma ve kullanma) hakkı sahipleri, kiralanmış bir mal veya hakkın kiraya verilmesinden gelir elde eden kiracılar tarafından kiraya verilmesi karşılığında gelir elde edenler mükellef kabul edilmekte olup şartları sağlayanlar yıllık beyanname vereceklerdir.
2025 yılında elde edilen konut kira gelirinde bu yıl için belirlenmiş olan 47.000 TL’lik mesken istisna tutarının altında kalan kira gelirleri için yıllık beyanname verilmeyecektir. Yıllık olarak belirlenen bu istisna tutarının üzerindeki konut kira geliri için ise yıllık beyanname verilecek, ancak şartlar sağlanıyorsa beyannamede toplam kira geliri tutarından bu istisna tutarı düşülecektir.
Tam ve dar mükellef gerçek kişilerin, 2025 yılına ait beyana tabi kira gelirleri için yıllık beyannamelerini 1-31 Mart 2026 tarihleri arasında vermeleri gerekmektedir. Yıllık beyanname için tahakkuk eden gelir vergisi ile birlikte 1.189,50 TL’de damga vergisi ödenecektir.
Beyan edilmeyen veya eksik beyan edilen kira gelirlerinin, yapılacak vergi denetimleri ve çapraz kontroller sonucu tespit edilmesi durumunda, mükellefler istisna avantajından faydalanamayacağı gibi zamanında tahsil edilmeyen vergileri gecikme faizi ile birlikte cezalı olarak ödemek zorunda kalacaktır.
Bu çalışmamızda, 2025 yılında sadece konut olarak kiraya verilen gayrimenkullerden elde edilen kira gelirine uygulanan 47.000 TL’lik mesken istisnasından kimlerin yararlanacağı ve yararlanamayacağı hususları örneklerle incelenmiştir.
2. 2025 Yılında Elde Edilen Konut Kira Gelirinin Yıllık Beyanı
2025 yılında kişilerin sahip olduğu mal ve hakları kiraya vermesi karşılığında elde ettiği kira geliri belirli koşullarda Mart/2026’da yıllık gelir vergisi beyannamesiyle beyan edilmesi gerekmektedir.
Konut kira gelirinde yıllık olarak belirlenen istisna tutarının altında kalan kira gelirleri için yıllık beyanname verilmeyecektir. 2025 yılı konut kira geliri için uygulanacak mesken istisna tutarı 47.000 TL olarak belirleniştir. 2026 yılında uygulanacak mesken istisna tutarı ise 58.000 TL olarak belirlenmiştir. 2025 yılı içerisinde toplam konut kira geliri 47.000 TL üzeri olanlar Mart/2026’da yıllık beyanname vermek zorundadırlar. Mesken istisnası uygulaması sadece konut olarak kiraya verilen gayrimenkullerden elde edilen gelirler için söz konusudur. Bir mükellefin birden fazla konuttan kira geliri elde etmesi halinde istisna, kira gelirleri toplamına bir defa uygulanacaktır.
3. İşyeri Kira Geliri İçin Kimler Yıllık Beyanname Verecek?
Bu çalışmamızda sadece konut kira gelirinin yıllık beyanında mesken istisnasından kimlerin ne şekilde yararlanacağı incelenmekle beraber kısaca işyeri kira gelirlerinin yıllık beyanına da değinmekte fayda vardır. İş yeri kira gelirinin yıllık beyanı, tevkifata tabi olup olmamasına göre farklılık göstermektedir.
2025 yılı içerisinde kesintiye tabi olan işyeri kira gelirinin brüt tutarı 330.000 TL’nin altında ise yıllık beyanname verilmeyecektir. Tevkifata tabi işyeri kira geliri toplamı, belirlenen bu beyanname verme sınırını aşması halinde ise Mart/2026’da yıllık beyanname verilmesi gerekmektedir. 2026 yılı için tevkifata tabi işyeri kira gelirinde yıllık beyanname verme sınırı ise 400.000 TL olarak belirlenmiştir.
2025 yılı için beyanname verme sınırı olan 330.000 TL’nin aşılıp aşılmadığının tespitinde, gelir vergisi kesintisine tabi brüt kira gelirleri ile varsa konut kira gelirinin gelir vergisinden istisna edilen tutar olan 47.000 TL’yi aşan kısmı toplanarak birlikte dikkate alınacaktır.
2025 yılı içerisinde kesintiye ve istisnaya tabi olmayan 18.000 TL’nin (2026 yılı için 22.000 TL) üzerindeki iş yeri kira gelirleri için Mart/2026’da yıllık beyanname verilmesi gerekmektedir. 2025 yılında bu tutarın altında kalan tevkifatsız işyeri kira gelirleri ise beyan edilmeyecektir.
4. Dar Mükellef Olanların 2025 Yılı Kira Gelirinin Yıllık Beyanı
Dar mükellefler, tamamı Türkiye’de kesintiye tabi olan kira gelirleri için yıllık beyanname vermezler. Beyana tabi konut kira gelirinde 2026 yılı için 47.000 TL’lik (2026 yılı için 58.000 TL’lik) istisna tutarını aşanlar ile istisna ve kesintiye tabi olmayan kira gelirleri elde edenler herhangi bir hadle sınırlı olmaksızın yıllık beyanname vereceklerdir.
5. Elde Edilen Hangi Gelirler Kira Geliri Sayılmaktadır?
Kişilerin konut, iş yeri, arsa, arazi, motorlu araç ve hakları kiraya vermesi sonucu elde ettiği gelirler kira geliridir. Mal ve hakların sahipleri, mutasarrıfları, zilyedleri, irtifak ve intifa hakkı sahipleri veya kiracıları tarafından kiraya verilmesinden elde edilen gelirler kira geliridir. Kira gelirine konu edilen mal ve haklar şöyledir:
6. Kira Gelirinin Beyanında Götürü ve Gerçek Gider İndirimi
Mükellefler tarafından kira gelirinin beyanında gerçek veya götürü gider yöntemlerinden biri seçilir. Gerçek veya götürü gider yönteminin seçimi, taşınmaz malların tümü için yapılır. Bunlardan bir kısmı için gerçek gider, diğer kısmı için götürü gider yöntemi seçilemez.
Götürü gider yönteminde; hakları kiraya verenler hariç belge aranmaksızın kira gelirlerinden 2025 yılı için 47.000 TL’lik istisna tutarı düşüldükten sonra kalan tutarın %15’i götürü gider olarak hesaplanır ve hasılattan indirilir.
Götürü gider yöntemini seçen mükellefler, kira gelirlerinden istisna tutarını düştükten sonra kalan tutarın %15’i oranındaki götürü gideri gerçek giderlere karşılık olmak üzere indirebilirler. Ancak, bu usulü seçen mükellefler iki yıl geçmedikçe gerçek gider yöntemine dönemezler. Hakları kiraya veren mükellefler götürü gider yönteminden yararlanamazlar.
Gerçek gider yönteminde ise; kira gelirinden GVK’nın 74. Maddesinde belirtilen giderler indirilebilir. Ancak, bu giderlerin vergiden istisna edilen 47.000 TL’lik tutara isabet eden kısmı indirilemez. İndirim konusu yapılan giderlere ilişkin belgelerin, vergi dairesi tarafından talep edilmesi halinde ibrazı zorunlu olup, bu belgelerin 5 yıl boyunca saklanması gerekmektedir.
7. Kira Gelirinin Beyanında İndirilebilecek Gerçek Giderler Nelerdir?
Gayrimenkul sermaye iradında safi irat, gayrisafi hasılattan iradın sağlanması ve idamesi için yapılan giderler indirildikten sonra kalan müspet farktır. Safi iradın bulunması için, 2025 yılı için belirlenen 47.000 TL’lik mesken istisnasına isabet edenler hariç olmak üzere gayrisafi hasılattan 193 sayılı GVK’nın 74. Maddesinde yer alan aşağıdaki giderler indirilebilmektedir.
Gerçek gider yönteminin seçilmesi durumunda, beyan edilen gelirden indirilecek giderler şöyledir;
Gayrimenkul sermaye mahiyetindeki mal ve hakların kısmen kiraya verilmesi halinde, yukarıda yazılı giderlerden yalnız bu kısma isabet edenler hasılattan indirilebilir. Bu madde hükmünün uygulanmasında para cezaları ve vergi cezaları hasılattan gider olarak indirilemez.
Mükellefler (hakları kiraya verenler hariç) diledikleri takdirde yukarıda yazılı giderlere karşılık olmak üzere hasılatlarından %15'ini götürü olarak indirebilirler. Götürü gider usulünü kabul edenler iki yıl geçmedikçe bu usulden dönemezler.
8. Mesken İstisnasına İlişkin Yasal Düzenleme
193 sayılı Gelir Vergisi Kanununun “Gayrimenkuller ve Haklarda” istisnayı düzenleyen 21. maddesinde yer alan ve kamuoyunda mesken istisnası olarak bilinen düzenlemeye göre; binaların mesken olarak kiraya verilmesinden bir takvim yılı içinde elde edilen hasılatın 2025 yılı için 47.000 TL’si (332 Seri No.lu Gelir Vergisi Genel Tebliği ile 2026 yılı için 58.000 TL) gelir vergisinden müstesnadır. İstisna haddi üzerinde hasılat elde edilip beyan edilmemesi veya eksik beyan edilmesi halinde, bu istisnadan yararlanılamaz.
Ticari, zirai veya mesleki kazancını yıllık beyanname ile bildirmek mecburiyetinde olanlar ile istisna haddinin üzerinde hasılat elde edenlerden, beyanı gerekip gerekmediğine bakılmaksızın ayrı ayrı veya birlikte elde ettiği ücret, menkul sermaye iradı, gayrimenkul sermaye iradı ile diğer kazanç ve iratlarının gayri safi tutarları toplamı 103 üncü maddede yazılı tarifenin üçüncü diliminde ücret gelirleri için yer alan tutarı (2025 yılı için 1.200.000 TL) aşanlar bu istisnadan faydalanamazlar.
31/5/2012 tarihli ve 6322 sayılı Kanunla, Gelir Vergisi Kanununun “Gayrimenkuller ve Haklarda” istisnayı düzenleyen 21. maddesinde yer alan ve kamuoyunda mesken istisnası olarak bilinen düzenlemede değişiklik yapılmış olup, bu değişikliğe ilişkin açıklama ve örneklere, 18.02.2014 tarihli Resmi Gazete’de yayımlanan 286 Seri No.lu Gelir Vergisi Genel Tebliğinde yer verilmiştir.
Ayrıca, Gelir Vergisi Kanununun “Toplama yapılmayan haller” başlıklı 86. Maddesinin 1-a maddesinde ise, "kazanç ve iratların istisna hadleri içinde kalan kısmı" için yıllık beyanname verilmeyeceği, diğer gelirler için beyanname verilmesi halinde bu gelirlerin beyannameye dahil edilmeyeceği belirtilmiştir.
9. 2025 Yılı Mesken Kira Gelirine Uygulanacak Yıllık İstisna Tutarı
GVK’nın 21. maddesinde yer alan mesken kira gelirleri için uygulanan mesken istisna tutarı, 2025 takvim yılında elde edilen kira gelirleri için 47.000 TL olarak uygulanmakta iken, 2026 yılında mesken kira gelirlerine uygulanacak mesken istisna tutarı 58.000 TL olmuştur. İstisna tutarının altında kalan mesken kira gelirleri için yıllık beyanname verilmeyecek, ancak bu tutarın aşılması halinde yıllık beyanname verilecek ve istisna tutarı beyan edilen gelirden düşülecektir.
Buna göre, 2025 yılında konut olarak kiraya verilen gayrimenkullerden elde edilen konut kira geliri tutarı 47.000 TL’nin altında ise Mart/2026’da yıllık beyanname verilmeyecektir. 2025 yılında 47.000 TL’nin üzerinde elde edilen konut kira geliri ise yıllık beyanname ile beyan edilecek ve istisnadan yararlanma şartları sağlanıyorsa, beyannamede toplam kira gelirinden istisna tutarı düşülerek mesken istisnasından yararlanılacaktır.
10. Kira Gelirlerinde Mesken İstisnasından Yararlanma Şartları Nelerdir?
Binaların mesken olarak kiraya verilmesinden bir takvim yılında elde edilen hasılatın belli bir kısmının gelir vergisinden istisna olduğu hüküm altına alınmış olup, söz konusu istisnanın uygulanması da belli şartlara bağlanmıştır.
Buna göre, istisna haddi üzerinde hasılat elde edilip beyan edilmemesi veya eksik beyan edilmesi durumunda bu istisnadan yararlanılamayacaktır. Mükellefler, idarece herhangi bir tespit yapılmadan önce, süresinde beyan etmedikleri veya süresinde verdikleri beyannamede yer almayan mesken kira gelirlerini, pişmanlık ve ıslah hükümleri dahil olmak üzere kendiliklerinden süresinden sonra verecekleri beyanname ile beyan etmeleri halinde de söz konusu istisnadan yararlanabileceklerdir.
Kira gelirlerinde 2025 takvim yılında 47.000 TL olan mesken istisnasından faydalanabilmek için;
(Örneğin; 2025 yılında mükellef, sahibi olduğu iş yerini kiraya vermesi karşılığında tevkifata tabi 900.000 TL ile konutunu kiraya vermesi karşılığında 480.000 TL olmak üzere toplam 1.380.000 TL kira geliri elde etmiştir. Mükellefin gelirleri toplamı 2025 yılı için belirlenmiş olan 1.200.000 TL’yi aştığı için, Mart/2026 ayında verilecek olan beyannamede 47.000 TL’lik mesken istisnasından yararlanamayacaktır.)
gerekmektedir.
Mesken kira gelirine istisna uygulanıp uygulanmayacağına yönelik tutarın tespitinde ücret, menkul sermaye iradı, gayrimenkul sermaye iradı ile diğer kazanç ve iratların, ayrı ayrı veya birlikte elde edilmesine bakılmaksızın, elde edilen kazanç ve iratların brüt tutarlarının toplamı dikkate alınacaktır. Söz konusu tutarın tespitinde, sayılan bu kazanç ve iratların beyan edilip edilmemesinin ya da bu kazanç ve iratlara herhangi bir istisna uygulanıp uygulanmamasının önemi bulunmamaktadır.
Diğer taraftan, istisna haddinin altında elde edilen mesken kira gelirleri, ücret, menkul sermaye iradı, gayrimenkul sermaye iradı ile diğer kazanç ve iratları toplamının GVK’nın 103 üncü maddesinde yer alan vergi tarifesinin üçüncü diliminde ücret gelirleri için belirlenen tutar olan 1.200.000 TL’yi aşıp aşmadığına bakılmaksızın yıllık gelir vergisi beyannamesine dahil edilmeyecektir.
11. Mesken İstisnasına İlişkin Örnek Olaylar
Bu bölümde yer alan ilk iki örnekte, konut kira gelirinde götürü veya gerçek gider indirimine göre vergiye tabi kira gelirinin tespitine ilişkindir. Diğer örneklerde ise 2025 yılında elde edilen mesken kira gelirinin yanında ücret, menkul sermaye iradı, gayrimenkul sermaye iradı ile diğer kazanç ve irat elde edenlerin, mesken kira geliri istisnasından yararlanıp yaralanamayacağına ilişkin olaylar yer almakta olup örneklerde verilen gelirler brüt tutarları ile dikkate alınmıştır.
Örnek 1: Ankara’da ikamet etmekte olan ödevli, 2025 yılında Bursa’daki dairesini mesken olarak aylık 30.000 TL’den kiraya vermiş ve toplam 360.000 TL kira geliri tahsil etmiştir. Beyana tabi başka geliri bulunmayan mükellef, götürü gider yöntemini seçmiştir. Mükellefin kira gelirine ilişkin gelir vergisi aşağıdaki şekilde hesaplanacaktır.
|
2025 yılı gayrisafi irat toplamı (30.000X12=) |
360.000 TL |
|
2025 yılı mesken istisnası tutarı |
47.000 TL |
|
Kalan (360.000–47.000=) |
313.000 TL |
|
%15 götürü gider (313.000 X%15=) |
46.950 TL |
|
Vergiye tabi gelir (313.000–46.950=) |
266.050 TL |
|
Hesaplanan gelir vergisi (266.050X%15-20=) |
45.310 TL |
|
Ödenecek gelir vergisi |
45.310 TL |
|
Ödenecek damga vergisi |
1.189,50 TL |
Örnek 2: İstanbul’da ikamet etmekte olan kişi, 2025 yılında İstanbul’da bulunan dairesini aylık 40.000 TL’den kiraya vermiş ve 480.000 TL kira geliri tahsil etmiştir. Gerçek gider usulünü seçen ödevli, dairesi ile ilgili olarak 40.000 TL gerçek gider (asansör ve sigorta gideri) yapmıştır.
Gerçek gider yöntemini seçen ödevli, vergiden istisna edilecek 47.000 TL’ye isabet eden giderleri hasılattan gider olarak indiremeyecek ve sadece vergiye tabi hasılata isabet eden giderleri indirebilecektir. Vergiye tabi hasılata isabet eden gider aşağıdaki formüle göre hesaplanacaktır.
Vergiye Tabi Hasılat=Toplam Hasılat–Mesken Kira Geliri İstisnası (480.000-47.000=) 433.000 TL olacak ve İndirilebilecek Gider=(Toplam Gider X Vergiye Tabi Hasılat)/Toplam Hasılat (40.000X433.000/480.000=) 36.083 TL olacaktır. Bu durumda, 40.000 TL gerçek giderin mesken istisnasına isabet eden tutarı olan 3.916,6 TL indirilemeyecek, indirilebilecek gerçek gider tutarı 36.083 TL olacaktır.
|
2025 yılı gayrisafi irat toplamı (40.000X12=) |
480.000 TL |
|
2025 yılı mesken istisna tutarı |
47.000 TL |
|
Kalan (480.000-47.000=) |
433.000 TL |
|
İndirilecek gerçek gider tutarı |
36.083 TL |
|
Vergiye tabi gelir (433.000-36.083=) |
396.917 TL |
|
Hesaplanan gelir vergisi (396.917 X%15-20-27=) |
76.167,59 TL |
|
Ödenecek gelir vergisi |
76.167,59 TL |
|
Ödenecek damga vergisi |
1.189,50 TL |
Örnek 3: Kişi, 2025 yılında konut olarak kiraya verdiği dairesinden 300.000 TL konut kira geliri ile birlikte tamamı tevkif yoluyla vergilendirilmiş 450.000 TL işyeri kira geliri ve 400.000 TL mevduat faizi elde etmiştir.
Kişinin, 2025 yılında elde ettiği 300.000 TL konut kira geliri istisna haddinin üzerinde olması nedeniyle, beyan edilip edilmeyeceklerine bakılmaksızın ayrı ayrı veya birlikte mükellefin elde etmiş olduğu varsa ücret, menkul sermaye iradı, gayrimenkul sermaye iradı ile diğer kazanç ve iratlarının gayrisafi tutarları toplamının Gelir Vergisi Kanununun 103 üncü maddesinde yazılı tarifenin üçüncü diliminde ücret gelirleri için belirlenen tutarı aşıp aşmadığına bakılarak tespit olunacaktır.
Buna göre, kişinin 2025 yılı içerisinde elde ettiği 300.000 TL'lik mesken kira gelirinin istisna haddinin üzerinde olması nedeniyle, istisnadan yararlanılıp yararlanılamayacağının tespitinde bu tutar da hesaplamaya katılacak olup, elde edilen tüm gelir (kazanç ve iratlar) toplamının da 1.200.000 TL'yi aşması durumunda istisnadan yararlanılması söz konusu olmayacaktır.
Dolayısıyla, kişinin 2025 yılı içerisinde elde ettiği gelir toplamı (300.000 + 450.000 + 400.000 =) 1.150.000 TL, 2025 yılı için GVK’nın 103. maddesinde yazılı tarifenin üçüncü diliminde ücret gelirleri için belirlenen tutar olan 1.200.000 TL’yi aşmadığından kişinin elde ettiği kira geliri için 47.000 TL’lik istisna uygulanacaktır.
Örnek 4: Kişi 2025 yılında İstanbul Bebek’te bulunan konut olarak kiraya verdiği dairesinden aylık 110.000 TL olmak üzere yıllık 1.320.000 TL kira geliri elde etmiştir. Kişinin elde ettiği yıllık konut kira geliri tutarı GVK’nın 103. maddesinde yazılı tarifenin üçüncü diliminde ücret gelirleri için belirlenen tutar olan 1.200.000 TL’yi aştığından elde edilen kira geliri için 47.000 TL’lik istisna uygulanmayacaktır.
Örnek 5: Kişi 2025 yılında, konut olarak kiraya verdiği dairesinden 350.000 TL kira geliri, tamamı tevkif yoluyla vergilendirilmiş 350.000 TL işyeri kira geliri ve 700.000 TL ücret geliri elde etmiştir.
Elde edilen gelir toplamının (350.000 + 350.000 + 700.000 =) 1.400.000 TL, 2025 yılı bakımından GVK’nın 103. maddesinde yazılı tarifenin üçüncü diliminde ücret gelirleri için belirlenen tutar olan 1.200.000 TL’yi aşması nedeniyle, 350.000 TL'lik konut kira geliri için 47.000 TL’lik istisna uygulanmayacaktır.
Örnek 6: Kişi, 2025 yılında konut olarak kiraya verdiği dairesinden 46.000 TL konut kira geliri, tamamı tevkif yoluyla vergilendirilmiş 500.000 TL mevduat faiz geliri ve 1.000.000 TL ücret geliri elde etmiştir.
Kişinin elde etmiş olduğu kira geliri 2025 yılı için belirlenen 47.000 TL'lik istisna haddinin altında kaldığından, bu gelirin istisnaya konu edilip edilmeyeceğinin tespiti bakımından mükellefin elde etmiş olduğu menkul sermaye iradı, gayrimenkul sermaye iradı ve ücret geliri toplamının GVK’nın 103. maddesinde yer alan tarifenin üçüncü diliminde ücret gelirleri için belirlenen tutarı aşıp aşmadığına ayrıca bakılmayacaktır. Dolayısıyla kişinin, elde etmiş olduğu 46.000 TL mesken kira geliri istisna tutarının altında kaldığından, bu gelir için beyanname vermeyecektir.
Örnek 7: Kişi, 2025 yılında konut olarak kiraya verdiği dairesinden 46.000 TL kira geliri, tamamı tevkif yoluyla vergilendirilmiş 400.000 TL iş yeri kira geliri, birinci işverenden 600.000 TL, ikinci işverenden ise 350.000 TL ücret geliri elde etmiştir.
Kişinin elde etmiş olduğu konut kira geliri 2025 yılı için belirlenen 47.000 TL'lik istisna haddinin altında kaldığından, kira geliri yıllık gelir vergisi beyannamesine dahil edilmeyecektir.
Örnek 8: Kişi, 2025 yılında konut olarak kiraya verdiği dairesinden 360.000 TL kira geliri, ortağı olduğu anonim şirketten tamamı tevkif yoluyla vergilendirilmiş 1.000.000 TL kâr payı elde etmiştir.
Her ne kadar anonim şirketlerden elde edilen kâr payının yarısı GVK’nın 22. maddesine göre gelir vergisinden istisna olsa da bu tutarın tamamı mesken kira gelirine istisna uygulanıp uygulanmayacağına yönelik kıyaslamaya esas tutarın tespitinde dikkate alınacaktır. Buna göre elde edilen gelir toplamının, (1.000.000+360.000=) 1.360.000 TL, 2025 yılı için GVK’nın 103. maddesinde yazılı tarifenin üçüncü diliminde ücret gelirleri için belirlenen tutar olan 1.200.000 TL’yi aşması nedeniyle, 360.000 TL'lik konut kira gelirine 47.000 TL’lik istisna uygulanmayacaktır.
Örnek 9: Kişi, 2025 yılında, konut olarak kiraya verdiği dairesinden 400.000 TL kira geliri, birinci işverenden 600.000 TL, ikinci işverenden ise 350.000 TL ücret geliri ve gayrimenkul satışından kaynaklı 300.000 TL değer artış kazancı elde etmiştir.
Her ne kadar 2025 yılı bakımından gayrimenkul satışından elde edilen değer artış kazancının 120.000 TL'si GVK’nın mükerrer 80. maddesine göre gelir vergisinden istisna olsa da mesken kira gelirine istisna uygulanıp uygulanmayacağına yönelik kıyaslamaya esas tutarın tespitinde istisna düşülmeden önceki tutarın tamamı dikkate alınacaktır.
Buna göre elde edilen gelir toplamının, (400.000 + 600.000 + 350.000 + 300.000 =) 1.650.000 TL, 2025 yılı için GVK’nın 103. maddesinde yazılı tarifenin üçüncü diliminde ücret gelirleri için belirlenen tutar olan 1.200.000 TL’yi aşması nedeniyle, 300.000 TL'lik konut kira geliri için 47.000 TL’lik istisna uygulanmayacaktır.
Örnek 10: 2025 yılında bir özel sektörde aylık brüt 60.000 TL maaşla çalışan ödevli, 1/7/2025 tarihinde emekli olmuş ve 1.000.000 TL emekli ikramiyesi almış, ayrıca kendisine 30.000 TL emekli aylığı bağlanmıştır. Kişi, 2025 yılında konut olarak kiraya verdiği dairesinden 450.000 TL kira geliri elde etmiştir.
Kişinin elde ettiği kira gelirine istisna uygulanıp uygulanmayacağı, 2025 yılında elde edilen kira gelirinin istisna haddi üzerinde olması şartıyla, beyan edilip edilmeyeceklerine bakılmaksızın ayrı ayrı veya birlikte mükellefin elde etmiş olduğu varsa ücret, menkul sermaye iradı, gayrimenkul sermaye iradı ile diğer kazanç ve iratlarının gayrisafi tutarları toplamının GVK’nın 103. maddesinde yazılı tarifenin üçüncü diliminde ücret gelirleri için belirlenen tutar olan 1.200.000 TL’yi aşıp aşmadığına bakılarak tespit olunacaktır.
Kişinin 2025 yılı içerisinde elde ettiği 450.000 TL'lik mesken kira gelirinin istisna haddi üzerinde olması nedeniyle, istisnadan yararlanılıp yararlanılamayacağının tespitinde bu tutar da hesaplamaya katılacak olup, elde edilen tüm gelir toplamının da 1.200.000 TL'yi aşması durumunda istisnadan yararlanılması söz konusu olmayacaktır.
Buna göre, 2025 yılı içerisinde elde edilen gelir toplamı [(6 X 60.000) + 1.000.000 + (6 X 30.000) + 450.000 =] 1.990.000 TL, 2025 yılı bakımından GVK’nın 103. maddesinde yazılı tarifenin üçüncü diliminde ücret gelirleri için belirlenen tutar olan 1.200.000 TL’yi aşması nedeniyle, 450.000 TL'lik konut kira geliri için istisna uygulanmayacaktır.
12. Kira Geliri İçin Yıllık Beyanname Verenlerin Vergi Dairesine İşe Başlama Bildiriminde Bulunmasına Gerek Yoktur
2025 yılında elde edilen kira geliri için yıllık beyanname verilmesi halinde mükellefiyet kaydı beyanname verildiği anda otomatik olarak yapılmaktadır. Gelir İdaresi tarafından Dijital Vergi Dairesi üzerindeki Hazır Beyan Sisteminde önceden hazırlanarak mükelleflerin onayına sunulan beyannamenin kira geliri tarafından istenmesi halinde gerekli düzeltmeler yapıldıktan sonra kabul edilip onaylandığı anda, kira geliri sahibi adına vergi dairesinde mükellefiyet tesisi ve vergi tahakkuku işlemleri otomatik olarak gerçekleştirilmektedir. Yani, yıllık beyanname veren bir kira geliri sahibinin ayrıca vergi dairesine işe başlama bildiriminde bulunmasına gerek yoktur.
13. Sonuç
2025 yılında mesken kira geliri elde edenler, kira gelirinin istisna tutarı olan 47.000 TL’yi aşması halinde Mart/2026 ayında yıllık beyanname vermeleri gerekmektedir. 2025 yılı içerisinde 47.000 TL ve altında mesken kira geliri elde edenler yıllık beyanname vermeyecektir. Mesken kira gelirinin istisna tutarını aşması durumunda, yıllık beyannamede önce istisna tutarı düşülecek daha sonrada götürü veya gerçek gider yöntemine göre gider indirimi yapılacaktır. Gerçek gider indirimi yönteminin seçilmesi durumunda ise istisna tutarına isabet eden gider, indirim konusu yapılamayacaktır.
Ücret, kira, menkul sermaye iradı ile diğer kazanç ve iratlarına ilişkin Gelir Vergisi Beyannamesinin önceden hazırlanarak mükelleflerin onayına sunulan Hazır Beyan Sistemi üzerinden verilmesi mümkün bulunmaktadır. Kira geliri için yıllık beyanname veren kişilerin tahakkuk eden gelir vergisi yanında ayrıca 1.189,50 TL’de damga vergisi ödeyecektir. Gelir vergisinin birinci taksiti ile damga vergisinin Mart/2026 ayında ödenmesi gerekmektedir.
2025 yılında meskenlerde elde edilen kira gelirleri beyan edilmez veya eksik beyan edilirse, 47.000 TL’lik istisnadan yararlanılamaz. Ancak idarece herhangi bir tespit yapılmadan önce, süresinde beyan etmedikleri veya süresinde verdikleri beyannamede yer almayan konut kirası gelirlerini, kendiliklerinden, süresinden sonra verecekleri beyanname ile beyan edenler söz konusu istisnadan yararlanabilirler. Kira gelirinin beyan edilmediğinin veya eksik beyan edildiğinin vergi dairesince tespit edilmesi halinde, cezalı tarhiyat yapılarak zamanında alınmayan vergi, vergi ziyaı cezası ve gecikme faizi ile birlikte mükelleften geri alınacaktır.
332 Seri No.lu Gelir Vergisi Genel Tebliği ile 2026 yılında konut kira gelirlerine uygulanacak mesken istisna tutarı ise 58.000 TL olarak belirlenmiştir.
*Bu yazıda yapılan açıklamalar, tamamıyla yazarına ait olup, hiçbir şekilde yazarın çalıştığı kurumunu bağlamaz, kurumunun görüşü olarak kullanılamaz ve değerlendirilemez.
KAYNAKLAR