İmdat TÜRKAY/Gelir İdaresi Grup Başkanı
Özet: Gerçek kişilerin elde ettiği gelirlerin vergilendirilmesini esas alan Gelir Vergisi Kanununa göre, mal ve hakların kiraya verilmesi karşılığında elde edilen gelirler “gayrimenkul sermaye iradı” olarak kabul edilmekte ve bu gelirler belirli koşullarda gelir vergisine tabi tutulmaktadır. Kira gelirine konu mal ve hakların; sahipleri, mutasarrıfları, zilyedleri, irtifak ve intifa hakkı sahipleri ile kiralanmış bir mal veya hakkın kiraya verilmesinden gelir elde eden kiracılar mükellef kabul edilmekte ve beyanı gereken kira gelirinin Mart/2025 ayında beyan edilmesi gerekmektedir.
Anahtar kelimeler: Mesken/işyeri kira geliri, mesken istisnası, götürü/gerçek gider, kira ödemesinde tevkifat, yıllık beyanname, Dijital Vergi Dairesi (Hazır Beyan Sistemi).
1. Giriş
Özellikle bir mali müşaviri olmayan dört gelir unsurunu elde eden kişiler ile ilgili olarak (kira, ücret, menkul sermaye iradı ile diğer kazanç ve iratlar) 2024 yılında elde edilen kazanç ve iratların yıllık beyanına ilişkin olarak 193 sayılı GVK’nın 85 ve 86. maddesine göre tam ve dar mükelleflerin Mart/2025 ayında hangi durumlarda yıllık beyanname vereceği veya vermeyeceği konusu büyük önem taşımaktadır.
Örneklerde yer almasa da yıllık beyannamede beyan edilen gelir toplamından GVK’nın 89. Maddesinde yer alan indirimlerin (eğitim ve sağlık, hayat ve şahıs sigorta primleri, bağış ve yardımlar gibi) şartlar sağlanıyorsa indirim konusu yapılması mümkün bulunmaktadır. Yine yıl içinde tevkif yoluyla kesilen verginin, geçmiş yıl zararların, yurtdışında ödenen vergilerin belirtilen usul ve esaslar çerçevesinde yıllık beyannamede indirim konusu yapılması mümkün bulunmaktadır.
2. 2024 Yılı Mesken ve İşyeri Kira Gelirinin Beyanına İlişkin Genel Hükümler
2024 yılına ilişkin beyana tabi geliri sadece gayrimenkul sermaye iradından ibaret olan tam mükelleflerden;
yıllık gelir vergisi beyannamesi vereceklerdir. Söz konusu tutarların altında kalan kira gelirleri için yıllık beyanname verilmeyecektir.
GVK’nın 21 inci maddesinde yer alan mesken kira gelirleri için uygulanan mesken istisna tutarı, 2024 takvim yılında elde edilen kira gelirleri için 33.000 TL olarak belirlenmiştir. 2025 yılında mesken kira gelirlerine uygulanacak mesken istisna tutarı ise 47.000 TL olmuştur. Bu tutarın altında kalan mesken kira gelirleri için yıllık beyanname verilmeyecek, ancak bu tutarın aşılması halinde yıllık beyanname verilecek ve istisna tutarı beyan edilen gelirden düşülecektir.
Kira gelirinin beyanında gerçek gider yönteminin seçilmesi durumunda, gayrisafi hasılattan Gelir Vergisi Kanununun 74 üncü maddesinde yazılı gerçek giderler indirilir. Götürü gider yönteminin seçilmesi durumunda ise kira gelirlerinden mesken istisna tutarını düştükten sonra kalan tutarın %15’i gider olarak indirilir. Yani götürü gider indiriminin seçilmesi durumunda yapılacak tüm gerçek giderlere karşılık olarak %15 gider indirimi yapılarak gider indirimi konusu çözülmektedir.
Ücret, kira, menkul sermaye iradı ve diğer kazanç ve iratların birini, bir kaçını veya tamamını yıllık beyanname ile beyan edenler sadece beyanname için 672,40 TL damga vergisi ödeyeceklerdir.
2.1. Mesken Kira Geliri İstisnasından Yararlanma Şartları
193 sayılı GVK’nın 21. maddesine göre; binaların mesken olarak kiraya verilmesinden bir takvim yılı içinde elde edilen hasılatın 2024 yılı için 33.000 TL’si (2025 yılı için 47.000 TL) gelir vergisinden istisna edilmiştir. Konut kira geliri elde eden kişilerin, yıllık olarak tespit edilen istisna tutarının altında kira geliri elde etmeleri halinde bu gelirleri için beyanname vermesine gerek bulunmamaktadır. İstisna haddi üzerinde hasılat elde edilip beyan edilmemesi veya eksik beyan edilmesi halinde bu istisnadan yararlanılamaz.
Konutlardan elde edilen kira gelirleri süresinde beyan edilmez veya eksik beyan edilirse, 2024 yılı için belirlenen 33.000 TL’lik istisnadan yararlanılamayacaktır. Ancak, idarece herhangi bir tespit yapılmadan önce, süresinde beyan edilmeyen veya süresinde verilen beyannamede yer almayan konut kira gelirlerini, süresinden sonra verilen beyanname ile beyan edenler söz konusu istisnadan yararlanabileceklerdir. İstisna tutarının üzerinde konut kira geliri elde edilmesi halinde, yıllık beyanname ile beyan edilen kira gelirinden istisna tutarının düşülmesi gerekmektedir.
Ayrıca ticari, zirai veya mesleki kazancını yıllık beyannameyle bildirmek mecburiyetinde olanlar ile istisna haddinin üzerinde hasılat elde edenlerden, beyanı gerekip gerekmediğine bakılmaksızın ayrı ayrı veya birlikte elde ettiği ücret, menkul sermaye iradı, gayrimenkul sermaye iradı ile diğer kazanç ve iratlarının gayri safi tutarları toplamı 103. maddede yazılı tarifenin üçüncü diliminde ücret gelirleri için yer alan tutarı (2024 yılı için 870.000 TL, 2025 yılı için 1.200.000 TL) aşanlar bu istisnadan faydalanamazlar.
Mesken istisnası sadece tek konut için uygulanacak olup, birden fazla konut kirası elde edenler için istisna, kira gelirleri toplamına bir defa uygulanacaktır. Bir konuta birden fazla kişinin ortak (hisseli) olması halinde ise bu konuttan elde edilen kira geliri için her bir ortak söz konusu istisnadan ayrı ayrı yararlanabilecektir. Mirasın paylaşılmamış olması halinde, her bir mirasçı istisnadan ayrı ayrı yararlanacaktır. Elde edilen kira geliri ister 12 aylık, isterse 1, 3, 5, 6, 9 aylık gibi kıst dönemlere ait olsun mesken istisnası tam olarak uygulanacaktır.
Konut istisnası uygulaması sadece konut olarak kiraya verilen gayrimenkullerden elde edilen gelirler için söz konusudur. İşyeri kira gelirlerine mesken istisnası uygulanması mümkün değildir.
Gayrimenkulden herhangi bir kira geliri elde edilmemesi ya da ilgili takvim yılı için belirlenen istisna tutarının altında gelir elde edilmesi halinde; gayrimenkule ilişkin olarak beyanname vermeme gerekçesinin bir dilekçe ile vergi dairesine bildirilmesi ve vergi dairesi tarafından yapılması muhtemel işlemlerin önüne geçecektir. Dilekçenin hazirbeyan.gib.gov.tr adresinden Hazır Beyan Sistemine giriş yaparak “İşlemlerim/İstisna Dilekçesi Vermek İstiyorum” menüsü aracılığıyla da verilmesi mümkündür.
Örnek 1: Mükellef, 2024 yılında, kiraya verdiği gayrimenkullerinden 250.000 TL konut kira geliri, tamamı tevkif yoluyla vergilendirilmiş 400.000 TL iş yeri kira geliri ve 650.000 TL ücret geliri elde etmiştir. Mükellefin elde etiği kira geliri için istisna uygulanıp uygulanmayacağı, 2024 yılı içerisinde elde ettiği gelir toplamının 870.000 TL’yi aşıp aşmadığına bakılarak tespit olunacaktır. Elde edilen gelir toplamı olan (250.000 + 400.000 + 650.000) 1.300.000 TL’nin 2024 yılı için belirlenen 870.000 TL tutarını aşması nedeniyle, 250.000 TL’lik konut kira gelirine ilişkin olarak 33.000 TL’lik mesken istisnasından faydalanılması mümkün değildir.
3. Kira Gelirine İlişkin Yıllık Beyannamenin Dijital Vergi Dairesi (Hazır Beyan Sistemi) Üzerinden Verilmesi
Dijital Vergi Dairesi (Hazır Beyan Sistemi) üzerinden, beyana tabi gelirleri sadece gayrimenkul sermaye iradı (kira geliri), menkul sermaye iradı, ücret ile diğer kazanç ve irat gelirlerini ayrı ayrı veya birlikte elde eden mükellefler beyannamelerini verebilirler. Kira geliri yönünden gelir vergisi mükellefiyeti bulunmayanlar da Dijital Vergi Dairesinden (Hazır Beyan Sistemi) yararlanabilmektedir.
Şayet kira geliri sahibinin vergi dairesinde mükellefiyet kaydı bulunmadığında, Sistem üzerinden hazırlanan kira beyannamesi elektronik ortamda onaylandığı anda, şahıs adına vergi dairesinde mükellefiyet tesisi ve vergi tahakkuku işlemleri otomatik olarak gerçekleştirilmektedir.
Hazır Beyan Sistemine ve detaylı bilgiye Gelir İdaresi Başkanlığının gib.gov.tr internet adresinden ulaşabilmektedir. Hazır Beyan Sistemine; hazirbeyan.gib.gov.tr adresinden (Kullanıcı Kodu ile Giriş, e-Devlet Yöntemi ile Giriş veya Yabancı Kimlik Numarası ile Giriş)ya da Dijital Vergi Dairesinden (Hazır Beyan Sistemi) giriş yapılabilir.
Yurtdışında yaşayan ve Sistem üzerinden beyanname vermek isteyen T.C. vatandaşları, mavi kartlılar ve yabancı kimlik numarası sahibi yabancılar Dış Temsilciliklerinden e-Devlet şifresi alabilirler. Ayrıca, yıllık beyannamenin Hazır Beyan mobil uygulaması aracılığıyla da cep telefonundan gönderilebilmesi de mümkün bulunmaktadır.
4. 2024 Yılında Elde Edilen Mesken Ve İşyeri Kira Gelirinin Yıllık Beyanname İle Beyanına İlişkin Örnek Olaylar
Kira gelirinin beyanı konusunun daha iyi anlaşılması için 1913 sayılı G VK’nın ilgili maddelerinde yer alan yasal düzenlemeler ile yapılan idari düzenlemelerin bilinmesi ve kira geliri sahipleri tarafından takip edilmesi her zaman mümkün olmayabilmektedir.
Bu nedenle, kira gelirinin yıllık beyanname ile beyanının örnek olaylarla anlatılması her zaman daha faydalı olmaktadır. Bu kapsamda aşağıda yer alan 20 adet örnek konuyu tam olarak anlatmaktadır.
Örnek 1: Ödevli, 2024 yılında dairesini mesken olarak aylık 2.500 TL’den kiraya vermesi sonucunda yıllık 30.000 TL kira geliri elde etmiştir. Ödevlinin 2024 yılında elde ettiği mesken kira geliri tutarı 33.000 TL’lik istisna tutarını geçmediğinden yıllık beyanname verilmeyecektir.
Örnek 2: Ödevli, 2024 yılında kiraya verdiği konutundan aylık 2.750 TL’den yıllık 33.000 TL kira geliri elde etmiştir. Ödevlinin konut kira geliri tutarı 33.000 TL’lik mesken istisna tutarını aşmadığından, yıllık beyanname ile beyan edilmeyecektir.
Örnek 3: Ödevli, 2024 yılında aylık 5.000 TL olarak kiraya verdiği konutundan yıllık 60.000 TL kira geliri elde etmiştir. Ödevlinin konut kira geliri tutarı 33.000 TL’lik istisna tutarını aştığından yıllık beyanname ile beyan edilecek ve istisna tutarını beyannamede indirecektir.
Örnek 4: Ankara’da ikamet etmekte olan ödevli, 2024 yılında Bursa’daki dairesini mesken olarak aylık 30.000 TL’den kiraya vermiş ve toplam 360.000 TL kira geliri tahsil etmiştir. Beyana tabi başka geliri bulunmayan mükellef, götürü gider yöntemini seçmiştir. Mükellefin kira gelirine ilişkin gelir vergisi aşağıdaki şekilde hesaplanacaktır.
|
2024 yılı gayrisafi irat toplamı (30.000X12=) |
360.000 TL |
|
2024 yılı mesken istisnası tutarı |
33.000 TL |
|
Kalan (360.000–33.000=) |
327.000 TL |
|
%15 götürü gider (327.000 X%15=) |
49.050 TL |
|
Vergiye tabi gelir (327.000–49.050=) |
277.950 TL |
|
Hesaplanan gelir vergisi (277.950X%15-20-27=) |
53.446,50 TL |
|
Ödenecek gelir vergisi |
53.446,50 TL |
|
Ödenecek damga vergisi |
672,40 TL |
Örnek 5: İstanbul’da ikamet eden ödevli, 2024 yılında Mersin’de bulunan konutunu aylık 30.000 TL’den kiraya vermiş ve toplam 360.000 TL mesken kira geliri; İstanbul’da bulunan işyerini ise aylık 100.000 TL’den kiraya vermesi sonucunda toplam 1.200.000 TL brüt kira geliri elde etmiştir. İşyeri için ödenen kira bedelleri üzerinden 2024 yılında 240.000 TL tevkifat yapılmıştır. Beyana tabi başka geliri bulunmayan mükellef götürü gider yöntemini seçmiştir.
Konut kira gelirinin istisnayı aşan tutarı ile işyeri kira geliri toplamı 2024 yılı için beyan sınırı olan 230.000 TL’yi aştığı için, tevkifata tabi tutulmuş olan işyeri kira geliri de konut kira geliri ile birlikte beyan yıllık beyannameye dahil edilecektir. Ancak, 2024 yılındaki toplam kira tutarı olan 1.560.000 TL, 2024 yılı için vergi tarifesinin ücret gelirine uygulanan üçüncü gelir dilimindeki tutar olan 870.000 TL’yi aştığı için mükellef 33.000 TL’lik mesken istisnasından yararlanamaz.
Mükellefin kira gelirine ilişkin gelir vergisi aşağıdaki gibi hesaplanacaktır.
|
Konut kira geliri (30.000X12=) |
360.000 TL |
|
İşyeri kira geliri (100.000X12=) |
1.200.000 TL |
|
Gayrisafi irat toplamı (360.000+1.200.000=) |
1.560.000 TL |
|
%15 götürü gider (1.560.000 X%15=) |
234.000 TL |
|
Vergiye tabi gelir (1.560.000-234.000=) |
1.326.000 TL |
|
Hesaplanan gelir vergisi (1.326.000X%15-20-27-35) |
396.100 TL |
|
240.000 TL |
|
|
Ödenecek gelir vergisi (396.100-240.000) |
156.100 TL |
|
Ödenecek damga vergisi |
672,40 TL |
Örnek 6: İstanbul’da ikamet etmekte olan kişi, 2024 yılında İstanbul’da bulunan dairesini aylık 40.000 TL’den kiraya vermiş ve 480.000 TL kira geliri tahsil etmiştir. Gerçek gider usulünü seçen ödevli 2024 yılında dairesi ile ilgili olarak 40.000 TL gerçek gider (asansör ve sigorta gideri) yapmıştır.
Gerçek gider yöntemini seçen ödevli, vergiden istisna edilecek 33.000 TL’ye isabet eden giderleri hasılattan gider olarak indiremeyecek ve sadece vergiye tabi hasılata isabet eden giderleri indirebilecektir. Vergiye tabi hasılata isabet eden gider aşağıdaki formüle göre hesaplanacaktır.
Vergiye Tabi Hasılat=Toplam Hasılat–Mesken Kira Geliri İstisnası (480.000-33.000=) 447.000 TL olacak ve İndirilebilecek Gider=(Toplam Gider X Vergiye Tabi Hasılat)/Toplam Hasılat (40.000X447.000/480.000=) 37.250 TL olacaktır. Bu durumda, 40.000 TL gerçek giderin mesken istisnasına isabet eden tutarı olan 2.750 TL indirilemeyecek, indirilebilecek gerçek gider tutarı 37.250 TL olacaktır.
|
Gayrisafi irat toplamı (40.000X12=) |
480.000 TL |
|
Vergiden istisna tutar |
33.000 TL |
|
Kalan (480.000-33.000=) |
447.000 TL |
|
İndirilecek gerçek gider tutarı |
37.250 TL |
|
Vergiye tabi gelir (447.000-37.250=) |
409.750 TL |
|
Hesaplanan gelir vergisi (409.750 X%15-20-27=) |
89.032,50 TL |
|
Ödenecek gelir vergisi |
89.032,50 TL |
|
Ödenecek damga vergisi |
672,40 TL |
Örnek 7: Kişi, 2024 yılında, mesken olarak kiraya verdiği dairesinden yıllık 240.000 TL kira geliri, tamamı tevkif yoluyla vergilendirilmiş 480.000 TL işyeri kira geliri ve tek işverenden tevkifata tabi 1.000.000 TL ücret geliri elde etmiştir.
GVK’nın 86/1-b maddesine göre tek işverenden tevkifata tabi ücret geliri olan 1.000.000 TL, 2024 yılı beyanname verme sınırı olan 3.000.000 TL’yi geçmediğinden beyan edilmeyecektir. Ödevlinin mesken kira geliri 33.000 TL’lik istisna tutarını aştığı için beyan edilecektir. Tevkifatlı işyeri kira geliri olan 480.000 TL ile istisna sonrası mesken kira geliri toplamı, 2024 yılı beyanname verme sınırı olan 230.000 TL’yi geçtiğinden, tevkifata tabi işyeri kira geliri de beyan edilecektir. Ancak, elde edilen gelir toplamının (240.000 + 480.000 + 1.000.000=) 1.720.000 TL, 2024 yılı bakımından GVK’nın 103. maddesinde yazılı tarifenin üçüncü diliminde ücret gelirleri için belirlenen tutarı (870.000 TL) aşması nedeniyle, mesken kira gelirine mesken istisnası uygulanmayacaktır.
Örnek 8: Kişi, 2024 yılında mesken olarak kiraya verdiği dairesinden 240.000 TL kira geliri ile birlikte tamamı tevkif yoluyla vergilendirilmiş 360.000 TL işyeri kira geliri ve 1.500.000 TL mevduat faizi elde etmiştir.
Buna göre, GVK’nın geçici 67. maddesine göre menkul sermaye iradı kapsamında olan 1.500.000 TL tevkifata tabi mevduat faizi geliri tutarı ne olursa olsun beyan edilmeyecektir. Kişinin mesken kira geliri tutarı olan 240.000 TL, 33.000 TL’lik mesken istisna tutarını aştığı için mutlaka beyan edilecektir. Ödevlinin tevkifata tabi 360.000 TL işyeri ve istisnayı aşan 240.000 TL mesken kira geliri toplamı, 2024 yılı için beyan sınırı olan 230.000 TL’yi aştığı için beyan edilecektir. Ancak, kişinin gelir toplamı olan 2.100.000 TL, 2024 yılı için mesken istisnasından yararlanma sınırı olan 870.000 TL’yi aştığı için kira geliri için mesken istisnasından yararlanamayacaktır.
Örnek 9: Kişi, 2024 yılında Bodrum’da bulunan dairesinden 900.000 TL mesken kira geliri elde etmiştir. Ödevli mesken kira gelirini, 33.000 TL’lik mesken istisna tutarını aştığı için yıllık beyanname ile beyan edecektir. Ödevlinin elde ettiği mesken kira geliri 2024 yılı için GVK’nın 103. maddesinde yazılı vergi tarifesinin üçüncü diliminde ücret gelirleri için belirlenen tutarı (870.000 TL) aştığından elde edilen kira geliri için mesken istisnası uygulanmayacaktır.
Örnek 10: Kişi, 2024 yılında işyeri olarak kiraya verdiği işyerinden 400.000 TL brüt kira geliri elde etmiştir. İşyeri için ödenen kira bedelleri üzerinden yıl içinde 80.000 TL tevkifat yapılmıştır. Beyana tabi başka geliri olmayan mükellef götürü gider yöntemini seçmiştir. Tevkifata tabi tutulan işyeri kirasının toplamı 2024 yılı beyan sınırı olan 230.000 TL’yi aştığından işyeri kira geliri beyan edilecektir. Yıl içerisinde kira gelirinden tevkif edilmiş olan 80.000 TL beyannamede hesaplanan gelir vergisinden mahsup edilecektir.
Örnek 11: Ödevli, 2024 yılında tevkifata tabi tutulmuş olarak iki ayrı işverenden toplam brüt 2.200.000 TL ücret geliri ve 220.000 TL tevkifatlı işyeri kira geliri elde etmiştir.
|
1. İşverenden alınan ücret |
2.000.000 TL |
|
2. İşverenden alınan ücret |
200.000 TL |
|
İşyeri kira geliri (Brüt) |
220.000 TL |
|
Beyan edilecek gelir |
Yok |
Örnekte, mükellef ücret gelirini öncelikle değerlendirecek ve 1. işveren olarak 2.000.000 TL ücret elde ettiği işvereni seçecek, birden sonraki işverenden aldığı ücret geliri olan 200.000 TL’de GVK’nın 86/1-b maddesine göre 2024 yılı beyan sınırı olan 230.000 TL’yi aşmadığından ve de ücret gelirleri toplamı da 3.000.000 TL’yi aşmadığından ücret gelirlerini beyan etmeyecektir. Tevkifatlı işyeri kira geliri olan 220.000 TL ise GVK’nın 86/1-c maddesine göre 2024 yılı için geçerli olan 230.000 TL’lik beyanname verme sınırını aşmadığından beyan edilmeyecektir. Ücret ve işyeri kira gelirinden yıl içinde yapılan tevkifat tutarları nihai vergi olacaktır.
Örnek 12: Ödevli, 2024 yılında tevkifata tabi tutulmuş olarak iki ayrı işverenden ücret geliri ve tevkifatlı işyeri kira geliri elde etmiştir.
|
1. İşverenden alınan ücret |
1.200.000 TL |
|
2. İşverenden alınan ücret |
300.000 TL |
|
İşyeri kira geliri (Brüt) |
220.000 TL |
|
Beyan edilecek gelir |
1.720.000 TL |
Örnekte, mükellef ücret gelirini öncelikle değerlendirecek ve 1. işveren olarak en yüksek ücret aldığı işvereni seçecek, birden sonraki işverenden aldığı ücret geliri olan 300.000 TL’de 2024 yılı beyan sınırı olan 230.000 TL’yi aştığından ücret gelirlerini beyan edilecektir. GVK’nın 86/1-c maddesine göre, tevkifata tabi ve beyan edilen ücret geliri ile tevkifatlı işyeri kira geliri olan 220.000 TL’nin toplamı olan 1.720.000 TL, 2024 yılı için geçerli olan 230.000 TL’lik beyanname verme sınırını aştığından tamamı beyan edilecektir.
Örnek 13: Serbest meslek faaliyetinde bulunan ödevli, 2024 yılında elde ettiği serbest meslek kazancı yanında tamamı tevkif yoluyla vergilendirilmiş iki işverenden ücret geliri ile tevkifatlı işyeri kira geliri elde etmiştir.
|
Serbest meslek kazancı |
5.000.000 TL |
|
1. İşverenden alınan ücret |
1.500.000 TL |
|
2. İşverenden alınan ücret |
220.000 TL |
|
İşyeri kira geliri (Brüt) |
210.000 TL |
|
Beyan edilecek gelir |
5.210.000 TL |
Mükellef, 5.000.000 TL tutarındaki serbest meslek kazancı nedeniyle mutlaka yıllık beyanname verecektir. Birinci işverenden alınan 1.500.000 TL’lik ücret geliri hariç, ikinci işverenden alınan 220.000 TL ücret geliri ise 2024 yılı için 230.000 TL’lik beyan sınırını aşmadığından ücret gelirleri beyannameye dahil edilmeyecektir. Serbest meslek kazancı ve tevkifatlı işyeri kira geliri tutarının toplamı olan (5.000.000+210.000=) 5.210.000 TL, 2024 yılı için 230.000 TL’lik beyan sınırını aştığından, serbest meslek kazancı ile beraber tevkifatlı işyeri kira gelirini de beyan edecektir.
Örnek 14: Ödevli, 2024 yılında iki işverenden tevkif suretiyle vergilendirilmiş ücret gelirleri ile tevkifatlı işyeri kira geliri ve tevkifatsız mesken kira geliri elde etmiştir.
|
1. İşverenden alınan ücret |
1.600.000 TL |
|
2. İşverenden alınan ücret |
200.000 TL |
|
Konut kira geliri |
120.000 TL |
|
İşyeri kira geliri (Brüt) |
220.000 TL |
|
Toplam gelir tutarı |
2.140.000 TL |
|
Beyan edilecek gelir tutarı (220.000+120.000=) |
340.000 TL |
|
Mesken istisnası (33.000 TL’lik) |
Yararlanamaz |
|
%15 Götürü gider indirimi (340.000X%15) |
51.000 TL |
|
Safi irat tutarı (340.000-51.000=) |
289.000 TL |
|
Vergiye tabi matrah |
289.000 TL |
Ödevlinin tevkifata tabi 1. işverenden sonraki 2. işverenden alınan ücret tutarı olan 200.000 TL, 2024 yılı için beyan sınırı olan 230.000 TL’yi aşmadığından ücret gelirleri beyan edilmeyecektir. Tevkifatsız olan ve 2024 yılı için 33.000 TL’lik istisna sınırını aşan mesken kira geliri mutlaka beyan edilecektir. Konut kira gelirinin istisnayı aşan tutarı ile tevkifatlı işyeri kira geliri toplamı, 2024 yılı için beyan sınırı olan 230.000 TL’yi aştığı için, tevkifata tabi tutulmuş olan işyeri kira geliri de konut kira geliri ile birlikte beyan edilecektir.
Ancak, GVK’nın 21. maddesi gereğince beyanı gerekip gerekmediğine bakılmaksızın ücret ve kira geliri toplamı 2.140.000 TL olduğundan ve bu tutarda 2024 yılı için vergi tarifesinin 3. diliminde ücret gelirleri için belirlenen 870.000 TL’yi aştığından, ödevli mesken istisnasından yararlanamayacaktır.
Örnek 15: 2024 yılında sahibi bulunduğu işyerini basit usulde vergilendirilen bir mükellefe aylık 1.000 TL’den kiralayan ve yıllık 12.000 TL işyeri kira geliri elde eden kişinin tevkifat ve istisna uygulanmayan işyeri kira geliri 2024 yılı için 13.000 TL’yi aşmaması nedeniyle beyan edilmeyecektir. Ancak, basit usuldeki mükelleften elde edilen tevkifatsız kira gelirinin 2024 yılı için belirlenen bu sınırı aşması halinde yıllık beyanname verilecektir.
Örnek 16: Ödevli, 2024 yılında 3.000 TL alacak faizi ve işyerini kiraya verdiği basit usule tabi mükelleften 10.000 TL tevkifatsız kira geliri elde etmiştir.
|
Tevkifatsız işyeri kira geliri |
10.000 TL |
|
Alacak faizi |
3.000 TL |
|
Toplam gelir tutarı |
13.000 TL |
|
Beyan edilecek gelir tutarı |
Yok |
Örnekte tevkifat ve istisna uygulanmayan 10.000 TL’lik işyeri kira geliri ile 3.000 TL alacak faizi toplamı olan 13.000 TL, 2024 yılı için beyanname verme sınırı olan 13.000 TL’yi aşmadığından yıllık beyanname verilmeyecektir.
Örnek 17: Ödevli, 2024 yılında basit usule tabi bir mükelleften tevkifatsız 13.000 TL işyeri kira geliri ve 400.000 TL’de bir şirketten tevkifatlı kar payı elde etmiştir.
|
Tevkifatsız işyeri kira geliri |
13.000 TL |
|
Kar payı (tevkifatlı) |
400.000 TL |
|
İstisna sonrası kar payı (400.000/2=) |
200.000 TL |
|
Beyan edilecek gelir tutarı |
Yok |
Ödevlinin bu iki geliri de GVK’nın 86/c ve 86/d fıkrası gereğince ayrı ayrı değerlendirecektir. GVK’nın 22/3. maddesine göre, tevkifatlı kar payına %50 istisna uygulandıktan sonra kalan 200.000 TL’lik tevkifatlı kar payı geliri, GVK’nın 86/c fıkrasına göre 2024 yılı için 230.000 TL’lik beyan sınırını aşmadığı için beyan edilmeyecektir. Tevkifat ve istisna uygulanmayan işyeri kira geliri olan 13.000 TL ise, GVK’nın 86/d fıkrasına göre 2024 yılı 13.000 TL’lik beyanname verme sınırını aşmadığı için beyan edilmeyecektir.
Örnek 18: Kişi, 2024 yılında 2.000.000 TL mevduat faizi ile birlikte tamamı tevkif yoluyla vergilendirilmiş 200.000 TL iş yeri kira geliri ve konut olarak kiraya verdiği dairesinden 30.000 TL mesken kira geliri elde etmiştir.
|
Menkul sermaye iradı (mevduat faizi) |
2.000.000 TL |
|
Gayrimenkul sermaye iradı (işyeri kira geliri) |
200.000 TL |
|
Gayrimenkul sermaye iradı (konut kira geliri) |
30.000 TL |
|
Beyan Edilecek Gelir |
Yok |
Tevkif yoluyla vergilendirilen 1.000.000 TL mevduat faizi geliri, GVK’nın geçici 67 nci maddesi gereğince tutarı ne olursa olsun beyan edilmeyecektir. Mesken kira geliri tutarı olan 30.000 TL 2024 yılı mesken istisna tutarı olan 33.000 TL’lik istisna haddinin altında kaldığından, söz konusu mesken geliri beyan edilmeyecektir. Tamamı tevkif suretiyle vergilendirilmiş iş yeri kira geliri olan 200.000 TL ise 2024 yılı için belirlenen 230.000 TL’lik beyan sınırını aşmadığından yıllık beyanname ile beyan edilmeyecektir. Buna göre, mükellefin 2024 yılına ilişkin beyan edilecek geliri yoktur.
Örnek 19: Mükellef, 2024 yılında emlak vergisi değeri 4.800.000 TL olan bir apartman dairesini bedelsiz olarak arkadaşının kullanımına bırakmıştır. Bu durumda, mükellefin emsal kira bedeli üzerinden yıllık kira gelirini beyan etmesi gerekmekte olup emsal kira bedeli (4.800.000 X %5 =) 240.000 TL olacak ve bu tutar, mükellef tarafından beyan edilmesi gereken gelir olarak dikkate alınacaktır.
Örnek 20: Kişi, 2024 yılının başından itibaren boş olan bir adet konutunu çocuğuna mesken olarak bedelsiz tahsis etmiştir. Gayrimenkul sahibi olan anne/baba çocuğunun ikametine bir adet gayrimenkulü mesken olarak bedelsiz tahsis etmişse, sadece bir adet gayrimenkul için emsal kira bedeli hesaplanmayacaktır.
Ancak, gayrimenkul sahibi olan anne/baba çocuğunun ikametine iki adet gayrimenkulü mesken olarak bedelsiz tahsis etmişse, sadece bir adet gayrimenkul için emsal kira bedeli hesaplanmayacak, diğeri için emsal kira bedeli hesaplanacaktır.
5. Kiraya İlişkin Tahsilat ve Ödemelerin Elden Yapılmasının Yasaklanması ve Banka/Posta İdaresince Yapılması Mecburiyeti
Hazine ve Maliye Bakanlığı tarafından daha önce konut kiralarının elden ödenmesinde uygulanan 500 TL’lik sınır 29.7.2008 tarihli Resmi Gazete’de yayımlanan 268 seri no.lu Gelir Vergisi Genel Tebliği ile getirilmiştir. 2008 yılından buyana uygulanmakta olan düzenlemeye göre, konut kira bedelleri için aylık kira bedelinin 500 lirayı geçtiği haller için ödemeleri banka, benzeri finans kurumları veya PTT tarafından düzenlenen belgelerle tevsik zorunluluğu bulunmaktaydı. İş yeri kira bedelleri içinse bu yükümlülük her hangi bir parasal sınır olmaksızın uygulanmaktaydı.
Ancak, 17.10.2024 sayılı Resmi Gazete’de yayımlanan 328 seri no.lu Gelir Vergisi Genel Tebliği ile 7524 sayılı Kanun ile 213 sayılı Vergi Usul Kanununun mükerrer 257 nci maddesinin birinci fıkrasının (2) numaralı bendinde yapılan değişiklik uyarınca Hazine ve Maliye Bakanlığına verilen yetki çerçevesinde, mükellef olmayanların da kiraya ilişkin tahsilat ve ödemelerini banka veya posta idarelerince düzenlenen belgelerle tevsik etmeleri zorunluluğu getirilmiş olup, ayrıca konut kiralarının tevsik edilmesinde uygulanmakta olan 500 TL tutarındaki sınır kaldırılmıştır. Ayrıca, 328 seri no.lu Gelir Vergisi Genel Tebliği ile 268 seri no.lu Gelir Vergisi Genel Tebliği de yürürlükten kaldırılmıştır.
Genel Tebliğin yayınlandığı 17.10.2024 tarihinden sonra aylık kira bedeli 500 TL altında olan konutlar için elden kira ödeme imkanı ortadan kalkmış bulunmakta olup bu tarihten sonra tutarı ne olursa olsun konut kiraları da işyeri kira ödemeleri gibi banka veya posta idaresinden yapılacak ve buralardan alınacak belgelerle tevsik edilecektir. Ancak, konut ve iş yerini kiraya verenler ve bunları kiralayanların, kira bedeline ilişkin mahkeme ve icra yoluyla veya ayni olarak yaptıkları tahsilat ve ödemeler için bu şekilde tevsik zorunluluğu söz konusu değildir. Hisseli gayrimenkullerin kiralanmasında, kira bedelinin tamamının kiraya verenlerden birine bankalar veya posta idaresi aracılığıyla ödenmesi durumunda, tevsik zorunluluğunun yerine getirildiği kabul edilecektir.
Buna göre, hem konut hem de işyerleri için kira ödemeleri ve tahsilatları banka veya posta idareleri aracılığı ile yapılacaktır. Banka veya posta idareleri aracı kılınmak suretiyle yapılan tahsilat ve ödemeler karşılığında dekont veya hesap bildirim cetvelleri düzenlendiğinde, bu belgeler tevsik edici belge kabul edilecektir. Bankaların internet şubeleri üzerinden yapılan ödeme ve tahsilatlar da aynı kapsamda bulunmaktadır. Bununla birlikte, kişilerin kira ödemelerini; banka şubelerine giderek T.C. kimlik numarası, vergi kimlik numarası, ad soyad/unvan bilgileri ve “kira ödemesi” açıklamasıyla kiraya verenin hesabına yatırması durumunda da tevsik yükümlülüğü yerine getirilmiş sayılacaktır (gib.gov.tr/Yararlı Bilgiler/Soru 12: Kiraya ilişkin tahsilatların ve ödemelerin belgelendirilmesi nasıl olur?).
Günlük ve haftalık gibi kısa süreli konut kiralamaları da dahil olmak üzere tutarı ne olursa olsun kiraya ilişkin tahsilat ve ödemelerin tamamının banka veya posta idaresi aracılığıyla yapılması zorunludur. Ödemelerin elden yapılması durumunda kira geliri elde edenlere ve kiracılara her bir işlem için belirlenen asgari tutarlardan az olmamak üzere elden ödenen kira tutarının %10’u oranında ayrı ayrı ceza uygulanacaktır. Ancak kirayı elden ödeyenlerin, durumu ödemeyi takip eden beş iş günü içerisinde Gelir İdaresine kendiliklerinden bildirmesi halinde kiracıya ceza kesilmeyecektir.
6. Sonuç
Mükelleflerin, 2024 dönemine ait beyana tabi gayrimenkul sermaye iradı gelirleri için 1 Mart -2 Nisan 2025 (31 Mart-1 Nisan 2025 tarihlerinin resmi tatile rastlaması nedeniyle) tarihleri arasında beyannamelerini vermeleri gerekmektedir. 2024 yılında elde edilen kira gelirlerine ilişkin olarak verilecek yıllık gelir vergisi beyannameleri üzerinden tahakkuk eden gelir vergisinin, 2025 yılının Mart ve Temmuz aylarında iki eşit taksitte ödenmesi gerekmektedir.
2024 yılında beyana tabi gayrimenkul sermaye iradı elde eden kişilerin mutlaka kanuni süresinde yıllık beyanname vermesi gerekmekte olup aksi takdirde Gelir İdaresi tarafından beyan edilmeyen gelirin çeşitli analizler sonucunda tespiti halinde, vergi ziyaı cezası ve gecikme faizi uygulanmak suretiyle kişilerin cezalı olarak geri alınacaktır.
Yıllık gelir vergisi beyannamesi verilmesi gereken gelirlerin tespiti konusunda, gelir sahiplerinin her türlü soru için Vergi İletişim Merkezini (189) arayıp bilgi almaları mümkündür. Ayrıca; gelir sahiplerinin, Gelir İdaresinin internet sayfasında (www.gib.gov.tr) yer alan her gelir unsuru için ayrı ayrı hazırlanmış olan rehber, broşürler ve infografiklerden yararlanmaları da mümkün bulunmaktadır. Özellikle konumuzla ilgili olarak “Kira Geliri Elde Eden Mükellefler İçin Vergi Rehberine” bakılmasında fayda vardır.