“Gayrimenkul Yatırım Fonlarına İlişkin Esaslar Tebliği’nde (“İlgili Tebliğ”) Değişiklik Yapılmasına Dair Tebliğ (“Tebliğ”)” 30.06.2018 tarihinde Resmi Gazete’de yayımlanarak yürürlüğe girmiştir.
Tebliğ ile İlgili Tebliğ’in 3’üncü maddesinin (e) bendi değiştirilmiş olup gayrimenkul yatırımı, 4’üncü maddenin 3’üncü fıkrasının (a) bendinde sayılan varlık ve haklar şeklinde tanımlanmıştır. Aynı fıkraya (ş) bendi eklenmiş ve “kıstas getiri”, fonların getirisinin kıyaslanması amacıyla kullanılan değeri olarak tanımlanmıştır.
İlgili Tebliğ’in 4’üncü maddesinin 1’inci fıkrasında yapılan değişiklikler ile portföy yönetim şirketleri ve gayrimenkul portföy yönetim şirketlerinin yanı sıra “girişim sermayesi portföy yönetim şirketleri” de fon kurabileceklerdir.
Aynı maddenin 3’üncü fıkrasında yapılan değişiklikler ile; (a) bendinde düzenlenen gayrimenkul yatırımları arasına; 18’inci maddenin 3’üncü fıkrası kapsamındaki gayrimenkul projeleri, gayrimenkul yatırım ortaklıklarınca ihraç edilen sermaye piyasası araçları, tabi oldukları mevzuat hükümlerine göre hazırlanan finansal tablolarında yer alan aktif toplamının devamlı olarak en az %75’i yurtiçi gayrimenkul yatırımlarından oluşan anonim ortaklıkların payları, gayrimenkul sertifikaları, diğer gayrimenkul yatırım fonlarının katılma payları, portföydeki gayrimenkullerin vadeli olarak satılmasından kaynaklanan alacaklar, gayrimenkul yatırımlarından kaynaklanan katma değer vergisi alacakları” eklenmiştir. (b) bendinde düzenlenen diğer yatırımlar arasına ise “vaad sözleşmeleri, yurtiçi organize para piyasası işlemleri” eklenmiş olup “gayrimenkul sertifikaları, ikraz iştirak senetleri” çıkarılmıştır.
İlgili Tebliğin 5’inci maddesinin 2’nci fıkrasına “veya fon adına taraf olunan benzer nitelikteki işlemlerde bulunmak” ifadesi eklenmiş olup bu işlemlerde teminat gösterilebilir ve rehnedilebilir kabul edilmiştir.
İlgili Tebliğ’in 7’nci maddenin 2’nci fıkrasındaki değişiklik ile Kurucu, portföy yönetimi hizmetini gayrimenkul ve girişim sermayesi portföy yönetim şirketinden de alabilir.
Tebliğ ile “Fon katılma paylarının ihracı” başlığı altında düzenlenen 13’üncü maddenin 7’nci fıkrasının son cümlesine “Belirlenecek satış başlangıç tarihi, her durumda onaylı ihraç belgesinin Kurucu tarafından teslim alınmasını takip eden üç ayı geçemez. Bu süre zarfında katılma payları satışa sunulmayan fonların tasfiye edilmesi talebiyle altı iş günü içerisinde Kurula başvurulması zorunludur.” ifadesi eklenmiştir Ayrıca aynı fıkraya 10 ve 11. fıkralar eklenmiştir. Yapılan eklemeler gereğince “Fondan alınan yönetim ücreti, portföy yönetim ücreti ve pazarlama satış dağıtım ücreti şeklinde bölünerek ve/veya fona giriş-çıkış komisyonu uygulanmak suretiyle aynı fon çatısı altında farklı pay grupları oluşturulabilir. Giriş çıkış komisyonları fona gelir olarak kaydedilir.” ve “Fon yatırımcılarıyla ihtiyari olarak yatırımcı sözleşmesi imzalanması halinde, bu sözleşmede fon içtüzüğü ve ihraç belgesine aykırı hükümlere yer verilemez.”
İlgili Tebliğ’in 14’üncü maddesine 6’ncı fıkra olarak, “1’inci fıkranın (c) bendi ve 2’nci fıkranın (a) bendi kapsamındaki değişikliklerinin fonun tüm katılma payı sahipleri tarafından önceden onaylanması ve bu hususu tevsik eden belgelerin Kurula iletilmesi halinde katılma payı sahiplerine en uygun haberleşme vasıtasıyla bildirilecek değişikliklerin yürürlüğe girişine ilişkin 30 günlük bekleme süresi uygulanmaz.” ifadesi eklenmiştir.
İlgili Tebliğin 16’ncı maddesinin 5’inci fıkrasında yapılan değişikliğe göre; Kurucuların, belirtilen hususlara aykırılık nedeniyle doğabilecek yatırımcı zararlarından dolayı katılma payı pazarlama ve dağıtım faaliyetini yürüten kuruluşlar ile olan müteselsil sorumluluğu kalkmıştır.
Aynı maddenin 8’inci fıkrasında yapılan değişiklik ile “ Kurucu tarafından” ifadesi çıkarılmış olup “Katılma paylarının Kanunun 13 üncü maddesi çerçevesinde MKK nezdinde üye ve hak sahipleri bazında izlenmesi zorunludur.” Aynı maddenin 9’uncu fıkrasında yapılan değişiklik ile nitelikli yatırımcılar arasında katılım paylarının devri için, nitelikli yatırımcı vasıflarını haiz olduğuna ilişkin bilgi ve belgeler artık “Kurucu” ya değil “Devir işlemlerini yürüten kuruluş” a iletilmelidir. Devir işlemlerini yürüten kuruluş, söz konusu bilgi ve belgeleri temin etmek ve bunları fon süresince ve asgari olarak beş yıl boyunca muhafaza etmek zorundadır.
Bunlara ek olarak aynı maddeye 10’uncu fıkra olarak “Nitelikli yatırımcılar arasındaki katılma payı devirleri fon bilgilendirme dokümanlarında esaslarına yer verilmiş olması halinde kurucu veya yöneticinin onayına bağlanabilir yahut tamamen sınırlandırılabilir.” ifadesi eklenmiştir.
İlgili Tebliğ’in 18’inci maddesinin (ç) ve (d) bentlerinden “intifa hakkı” ifadesi çıkarılmıştır. İlgili Tebliğ’in yatırımcılara ilişkin esasların düzenlendiği 19’uncu maddesinin 1’inci fıkrasının (a) bendi “Fon toplam değerinin en az %80’inin gayrimenkul yatırımlarından oluşması zorunludur. Tabi oldukları mevzuat hükümlerine göre hazırlanan finansal tablolarında yer alan aktif toplamının devamlı olarak en az %75’i yurtiçi gayrimenkul yatırımlarından oluşan anonim ortaklıkların paylarına, Fon toplam değerinin en fazla %20’si oranında yatırım yapılabilir.” şekilde değiştirilmiş ve aynı fıkranın (b) bendi yürürlükten kaldırılmıştır.
20’nci maddede yapılan değişiklik uyarınca kat karşılığı inşaat sözleşmeleri ve hasılat paylaşımı sözleşmeleri” ifadesi çıkarılmış olup bunların tapu siciline şerhi zorunlu değildir.
Tebliğ ile İlgili Tebliğin 26’ncı maddesinde düzenlenen “Performans ücreti ve fon toplam giderine ilişkin esaslar” değiştirilmiş olup bu esaslar Tebliğ’de detaylı şekilde düzenlenmiştir.
28’incı maddesinin 4’üncü fıkrası değiştirilmiş sadece değerleme raporları değerleme tarihinden itibaren en az 10 yıl boyunca, ihtilaf olması durumunda ihtilaf sonuçlanıncaya kadar kurucu ve varsa portföy yöneticisi nezdinde saklanır. Aynı maddenin 1’inci fıkrasının (f) bendindeki değişikliğe göre “Portföyde yer alan varlıkların yılsonu değerlerinin tespiti,” değerleme gerektiren işlemlerden sayılmıştır ve 7’nci fıkra olarak “1’inci fıkra kapsamında değerleme raporu hazırlanması öngörülen durumlarda, işlem tarihinden önceki üç ay içerisinde hazırlanmış bir değerleme raporu bulunması halinde tekrar değerleme raporu hazırlatılması ihtiyaridir.” ifadesi eklenmiştir.
32’nci maddede yapılan değişikliğe göre “Fonun sona ermesinde ve tasfiyesinde, Kurulun yatırım fonlarına ilişkin düzenlemeleri kıyasen uygulanır.”
Tebliğ ile 35’inci maddenin 1’inci fıkrası “Bu fonlar için Kamuyu Aydınlatma Platformu sayfası oluşturulması, bu sayfada yer alacak özet ve genel bilgilerin doldurulması ve ticari sır niteliğindeki bilgilerin gizlenebilmesi suretiyle fon içtüzüklerinin, ihraç belgelerinin, içtüzük/ihraç belgesi tadil metinlerinin ve finansal raporların Kamuyu Aydınlatma Platformunda ilan edilmesi zorunludur. Yatırım Fonlarına İlişkin Esaslar Tebliği (III.52-1)’nde yer alan fon toplam giderinin üst sınırının belirlenmesi ve kamuya açıklanması ile Kamuyu Aydınlatma Platformunda ilan yükümlülüklerine ilişkin diğer hükümler uygulanmaz.” şeklinde değiştirilmiştir.
İlgili Tebliğ’e eklenen Geçici 1’inci madde uyarınca bu maddenin yayımından önce kuruluşuna izin verilen fonların en geç 30.9.2018 tarihi itibarıyla 35’inci maddenin 1’inci fıkrası hükmüne uyum sağlamaları zorunludur. Bu maddenin yürürlüğe girdiği tarih itibarıyla katılma payı satışını gerçekleştirmiş olan fonlar için 26’ncı maddeye uyum sağlanması ihtiyaridir. Bu maddenin yürürlük tarihi itibarıyla ihraç belgesi onaylanmış olsa dahi henüz katılma payı satışına başlanmamış fonlar için satışa başlanmadan önce Kurula başvurulması ve 26’ncı maddeye uyum sağlanması gerekmektedir. Söz konusu işlemlerin gerçekleştirilmesi kurucunun ve saklayıcının sorumluluğundadır.
İşbu yazı hakkında ek bilgi gerektiğinde aşağıdaki kişilerle irtibata geçmenizi rica ederiz.
|
Ersin Nazalı Yönetici Ortak, Avukat, YMM |
Semih Metin Ortak Avukat, Şirketler ve Sermaye Piyasası Hukuku |